Etterlyser økt kunnskap om utbyggingsavtaler

Av: Birgitte Henriksen | Publisert: 15. May 2017 | Kategori: Rådgivning

Etterlyser økt kunnskap om utbyggingsavtaler

Advokat Geir Frøholm, partner i Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA, oppfordrer utbyggerne til å engasjere seg tidlig for å få størst mulig påvirkningsmulighet. Foto: Steenstrup Stordrange DA

Utbyggingsavtaler kan være et godt middel i forbindelse med nye byggeprosjekter. Men det forutsetter god kjennskap til regelverket rundt slike avtaler – fra begge parter, mener advokat Geir Frøholm.

Det har skjedd mye siden de første utbyggingsavtalene så dagens lys i Bærum på midten av 1980-tallet. Men selv om et lovverk som regulerer bruken og omfanget av slike avtaler for lengst er på plass, mener Geir Frøholm, partner i Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA og leder av firmaets faggruppe for entrepriserett, at det er stor fare for at avtalene ikke blir så balansert som de bør være.

Ubalansert

Frøholm har lang erfaring med juridisk rådgivning i forbindelse med utbyggingsavtaler, og holder både kurs og seminarer om temaet for kommuner og utbyggere. På den måten får han også kontinuerlig innblikk i hvor det butter. Kommunenes plan- og reguleringsmyndighet gir dem forhandlingsmakt som ofte gir ubalanserte utbyggingsavtaler.

– Det blir som bukken og havresekken, sier han.

Dette ble ekstra tydelig den gang det fortsatt var åpent for å inkludere sosial infrastruktur i utbyggingsavtalene. Frøholm trekker frem gigantutbyggingen av Fornebu som et eksempel på prosjekter hvor det ble forhandlet frem omfattende utbyggingsavtaler som ga betydelige merkostnader for utbyggerne, blant annet gjennom bidrag til skoler, barnehager og annen sosial infrastruktur.

I 2006 fikk Plan- og bygningsloven imidlertid regler som strammet inn rammene for innholdet i slike avtaler. Reglene skulle sikre forutberegnelighet både for utbyggere, kommuner og andre berørte. Utgangspunktet for de nye bestemmelsene var nettopp at slike avtaler kan være et viktig og velfungerende verktøy ved utbygging, men at det også var viktig å hindre bruk av press og urimelige avtaler. Loven som er videreført i gjeldende Plan- og bygningslov, ble supplert med forskrifter. Bestemmelsene fra 2006 omfatter blant annet krav om at utbyggerbidraget skal være nødvending, forholdsmessig og rimelig. Det er nå også et forbud mot bidrag til sosial infrastruktur i utbyggingsavtalene. I veilederen som ble laget den gangen ble det også presisert at det fortsatt vil være stor handlefrihet til å utarbeide gode og situasjonstilpassede avtaler, men at bruk av utbyggingsavtaler krever kompetanse både hos kommunen og private parter.

Stortinget har laget et regelverk som tar hensyn til utbyggerne, men de må vite om sine rettigheter

I Plan- og bygningslovens § 17-3 står det blant annet om avtalens innhold at:

«Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge, eller helt eller delvis bekoste, tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene forbundet med tiltaket som belastes utbygger eller grunneier, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen.»

Utbyggingsavtalene kan omfatte både grøntområder og teknisk infrastruktur som vei, vann og avløp. De kan også omfatte boligpolitiske tiltak og andre tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av den konkrete planen.

Forsiktige utbyggere

Selv om lovverket er strammet inn og veilederen sier mye om hvilket innhold man kan ha med i avtalene, mener Frøholm at det er mye uklare formuleringer. Han peker på eksemplet fra Sandnes, der NCC klaget på en ordning som omfattet finansiering av tiltak i sentrum som ikke var direkte relatert til det konkrete utbyggingsprosjektet gjennom et fond. Det endte med at Sivilombudsmannen ba Sandnes kommune endre sin praksis.

– Dette var den første mer prinsipielle vurderingen av hva som er nødvendig for gjennomføring av et planvedtak. Spørsmålet er hva som kan belastes utenfor selve planområdet og hvordan kostnadene skal fordeles mellom ulike aktører. Jeg spør om utbyggerne er bevisste nok i forhold til paragraf 17. Stortinget har laget et regelverk som tar hensyn til utbyggerne, men de må vite om sine rettigheter, og så langt er det ingen som har turt å ta opp hansken og prøve utbyggingsavtaler for en domstol, sier Frøholm.

Han har inntrykk av at utbyggerne ofte har en litt underdanig holdning og føler at de ikke kan påvirke utbyggingsavtalene. Dessuten er det ofte de samme utbyggerne som går igjen i de enkelte kommunene, noe som også kan bidra til at man vegrer seg for å stille for store krav under forhandlingene med tanke på etterfølgende prosjekter.

– Mange utbyggere er forsiktige. De sitter kanskje med kostnader etter tomtekjøp, og er avhengig av å få realisert prosjektet for å få inntektskilder. Hvis utbyggeren har en rekke prosjekter, er de avhengige av å ha et godt forhold til kommunen, sier han.

Tidlig inn

For å få reelle forhandlingssituasjoner mener han det er behov for økt bevissthet på begge sider av bordet.

– Der er det fortsatt mye igjen. Mitt råd er at utbyggerne bør være bevisst i en tidlig fase, allerede i forbindelse med reguleringen, og være påpasselige når rekkefølgevilkårene settes. Det er rekkefølgebestemmelsene som setter rammene, og min erfaring er at dersom utbyggerne kommer tidlig inn i reguleringsprosessen, får de mer innflytelse på rekkefølgebestemmelsene. Man bør være klar over reglene, være proaktiv, komme med innspill og utkast til avtale og klausuler og være klar på hva man mener og hvorfor. På den måten kan utbyggerne være med på å påvirke innhold og formuleringer i avtalene, sier han.

Ubalanserte utbyggingsavtaler går i første omgang ut over utbyggeren.

– Men til syvende og sist er det sluttbrukeren som sitter med regningen, påpeker Frøholm, som understreker at han ikke er negativ til utbyggingsavtaler som gir mulighet for å gjennomføre prosjekter effektivt.

– Det er et ypperlig virkemiddel som kan tilpasses til hvert enkelt prosjekt, og som avlaster kommunene. Men det må være forholdsmessig, og kommunen må ta sin del av regningen hvor det synes riktig.