– Legger du sjelen din i det, får du poengene du vil ha. Grensen for Outstanding er 85 poeng. Vi oppnådde 90,9. Det er vi svært fornøyde med, sier Ine Hereng, miljøsjef i Strøm Gundersen, som hadde totalentreprisen for rehabilitering av Kommunegården i Sandvika.

Skapte et nytt innendørs byrom

Kommunegården i Sandvika i Bærum kommune, er totalrehabilitert. Planleggingen startet i 2018, mens byggestart var i 4. kvartal i 2020. Offisiell åpning var 23. mars i år. Til tross for pandemi og krig, med de utfordringene det ga i, ble bygget overlevert til avtalt tid.

Foto: Julia Marie Naglestad for Fremtidens Byggenæring

– Det er imponerende av entreprenøren, sier Beate Aasen fra Insenti, som var prosjektleder for byggherren Bærum Kommunale Pensjonskasse.

Før rehabiliteringen rommet bygget 700 arbeidsplasser. Nå har 1.300 dette som arbeidsplass. Alle sentrale velferdstjenester har flyttet inn. Et innbyggertorg er etablert der bæringene kan komme med spørsmål eller forslag til kommunen. I et nytt atrium på nesten 800 kvadratmeter med overbygget glasstak, er det rom for arrangement og aktiviteter, i tillegg til kaffebar, butikk og en kantine åpen for publikum.

– Torget blir tilgjengelig for alle, og er et tilskudd til bylivet i Sandvika som det blir spennende å følge med på nå som det er tatt i bruk, sier Maya Målsnes, ansvarlig arkitekt fra Pilot arkitekter i Oslo.

Kontinuerlig kontroll over oppnådde poeng

Samarbeidspartnerne er samstemte i at den gode tonen dem i mellom lettet samarbeidet med å finne løsningene som ga uttelling i form av BREEAM-poeng. Poengsankingen startet tidlig.

– Allerede i forprosjektet startet arbeidet med preanalysen, der vi kartla hvilke poeng som var oppnåelige og ønskelige å ta, og hvordan disse kravene skulle nås i prosjektet, sier Aasen.

Siden det var dokumentert at det var mulig å oppnå BREEAM Outstanding, var risikoen for entreprenørene redusert ved tilbudsgiving.

Etter kontrahering av totalentreprenør Strøm Gundersen, holdt Insenti tett og kontinuerlig oppfølging av prosjektet for å se at man nådde kravene for BREEAM fra preanalysen. Dette ble fulgt opp i særmøter, byggherremøter, og i månedlige statusrapporteringer.

– Da oppdaget vi raskt og i tide, forhold eller utfordringer som krevde justeringer. Slik hadde vi kontroll på poeng, risiko og status hele veien, fortsetter Aasen.

Gjenbruk og ombruk av bygningskomponenter

Som arkitekt er Målsnes fornøyd med at de tok vare på de viktigste kvalitetene fra det gamle bygget, samtidig som man ser at det har gått gjennom en positiv transformasjon.

– At det er et velfungerende bygg for brukeren, det være seg ansatt eller de som kommer på besøk, er kanskje det viktigste vi er fornøyd med, sier hun.

Under kartleggingen i den tidlige fasen, der man så på muligheter for gjenbruk og ombruk, kom man frem til at tilstanden på mye materialer og utstyr var lite interessant for gjenbruk.

– Dette er fem år siden. Vi ser nok noe annerledes på ombruk og gjenbruk i dag enn man gjorde i 2018, sier Aasen.

Gjenbruk av bærekonstruksjoner, dekker, søyler og trappekjerner, sparte mye CO₂.

– Vi sparer mye ved å ikke bytte ut betong. Kravet i BREEAM var at CO₂-utslippene skulle reduseres med 20 prosent. Vår målsetning var 40 prosent. I forprosjektet var vi oppe i 54 prosent, men til slutt hadde vi klart å redusere CO₂-utslippene med 59 prosent. Vi klarte det ved hele veien å være bevisst på CO₂ i valg av materialer, sier Hereng.

Mens betongkonstruksjoner ble gjenbrukt, finnes det også flere eksempler på ombruk.

– Tidligere heissjakter er gjenbrukt til tekniske sjakter, sier Målsnes.

Ekstrapoeng med byøkologi og energisparing

Poeng ble også samlet ved å tenke lokalmiljø og økologi. Eksempler på det er vern av eksisterende trær i området, utsetting av fuglekasser og etablering av regnbed for insektene.

Rune Nordås og Ine Hereng i Strøm Gundersen. Foto: AF Gruppen/Colin Eick

– Fuglene må jo ha noe å spise inne i byen, sier Hereng med et smil.

Samtidig ble planten kanadagullris, som er uønska i norsk natur, fjernet fra området.

– Den måtte behandles på en spesiell måte og leveres på deponi for uønska arter, sier Rune Nordås, prosjektleder fra Strøm Gundersen.

Energisparing, med installering av nye toalett og vasker med redusert vannforbruk, ga også poeng.

– Storkjøkken bruker mye vann. Vi fikk tak i en oppvaskmaskin med granulatkuler som slår møkka av vasken, slik at det brukes mindre vann, sier Nordås.

All innsats ga imidlertid ikke ekstrapoeng, som prosjektet der bachelorstudenter i produksjonsdesign ved Oslo Met, fikk tilgang til møbeldatabasen med oversikt over møblene Bærum kommune ikke skulle bruke i Kommunegården.

– Studentene utviklet 12 nye prototyper for redesignmøbler til ulike formålsbygg i Bærum kommune. Det ga ingen BREEAM-poeng, men var artig for oss, sier Nordås fornøyd.

Øvelse gjør mester i BREEAM-konkurransen

Både Hereng og Nordås mener arbeidet med Kommunegården har gjort Strøm Gundersen flinkere til å oppnå BREEAM-poeng.

– Dette var tyngre før, men nå har vi erfaring, slår Hereng fast.

Ifølge Aasen fra Insenti, var nøkkelen til å lykkes den gode planleggingen der muligheter og begrensninger ble kartlagt, at kravene ble kontraktsfestet, og at det var tett oppfølging underveis for tidlig å kunne avdekke eventuelle feil, utfordringer og behov for justeringer.

Aasen trekker også frem gjennomførings- og honorarmodellen som avgjørende for et vellykket prosjekt: Tilbud fra flere entreprenører ved å redusere risikoen deres, god prosess på beslutninger og prosjektering, og innkjøp av underentreprenører i samspill mellom totalentreprenør og byggherre.

For arkitekten var det avgjørende å ha BREEAM med i alle ledd gjennom hele design- og utførelsesfasen. Det kanskje største oppnådde poenget for henne, var det de fikk for universell utforming. Men det var også et poeng som ble krevende å få siden dette ble svært omfattende og involverte alle fag.