Tirsdag 15. august presenterte Housing Lab – nasjonalt senter for boligmarkedsforskning en foreløpig utgave av Bobleindeksen K2 2023 på Boligdagen i samarbeid med Eiendom Norge, Sørmegleren og Sparebanken Sør på Arendalsuka.

Bobleindeksen beregner de fundamentale boligprisene og sammenlignes med de faktiske boligprisene.

– Det fundamentale nivået på boligprisene er det som kan forklares av utviklingen i husholdningenes inntekt, boligbeholdningen, renter (korrigert for skattefradrag), samt befolkningsutviklingen, forklarer Anundsen.

For andre kvartal er indeksen utarbeidet med anslag for husholdningens disponible inntekt, da disse tallene i SSBs nasjonalregnskap ikke foreligger enda.

– Beregningene viser at renteøkningene trekker de fundamentale boligprisene i Norge ned. Derfor er er det rimelig å vente at også realboligprisene skal falle mer utover høsten, sier Anundsen.

Høye boligpriser skyldes lav boligbygging

Det er først og fremst i Oslo og det sentrale Østlandet som skiller seg ut med høye boligpriser i Norge.

– Gjennomsnittsboligen i Oslo koster for øyeblikket 5,8 millioner, mens gjennomsnittslønnen er 68 0 000 kroner. Dette gir et forholdstall på 8,9, noe som betyr at boligprisene er høye i Oslo målt mot inntekten, sier forskningssjef Erling Røed Larsen i Housing Lab, sier Røed Larsen.

Han legger til at datateamet til The Economist også har vist at forholdet mellom boligpriser og inntekt er høyt i Oslo, også internasjonalt sett.

Røed Larsen knytter de høye boligprisene til tilbudssiden.

– Boligprisene må sees i sammenheng hva det koster å bygge en bolig, og særlig tomteprisen på sentrale, byggeklare tomter. Fordi det er for få sentrale, byggeklare tomter der folk vil bo, blir prisen på tomtene høy – og derved boligbyggekostnadene høye, sier han.

– Dette er hovedforklaringen på de store forskjellene i boligprisene og da særlig på Østlandet. Eksempelvis hadde mange kjøpt bolig i Oslo i stedet for i randsonene av byen og i randsonen av området, hvis boligprisene hadde vært lavere. Folk blir ufrivillig pendlere, og det har en samfunnsøkonomisk kostnad for landet.

Flere små leiligheter reduserer prisene

– En påstand om at – alt annet likt – flere boliger ikke reduserer prisene, er ikke støttet av forskning. Historiske analyser av Norge viser at en økning av boligbeholdningen på 1 prosent, reduserer prisene med 3,5 prosent. Data fra 1,2 millioner bud gjennom mange år viser en betydelig større etterspørsel etter minste leilighetene fremfor større leiligheter og eneboliger. Flere mindre boliger vil gi lavere boligpriser, sier Røed Larsen.

– Hvis politikerne og byplanleggere ikke våger å ta problemene på tilbudssiden på alvor, vil dessverre problemene bare forverre seg. Dette har ikke bare negative konsekvenser for den enkelte, men også for samfunnet. I verste fall vil det kunne svekke økonomien, siden bedriftene ikke får ta i den arbeidskraften de trenger, fordi boligprisene er for høye, avslutter Røed Larsen.