I Oslo og mange andre steder er det kamp om boligene, og byggingen av nye boliger bremser opp. Det gjorde at boligbygging var et hett tema i årets kommunestyre- og fylkestingsvalg forrige måned. Hos Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL), beskriver administrerende direktør Bård Folke Fredriksen situasjonen slik:

– Den store flaskehalsen er mangelen på byggeklare tomter rundt om i kommune-Norge. Det må ta kort tid fra et boligbehov oppstår, til vi dekker det gjennom ferdig bygget bolig.

– Det er mange ting som påvirker hvor mange boliger som bygges, samt boligprisene. Blant dem er rentenivå og byggekostnader. Men ser vi på hvilke godkjennelser som må til for å bygge en kvadratmeter bolig i Norge, kan vi si at det faktisk er kommunene som er den viktigste myndighetsaktøren for tilstrekkelig boligbygging. Det er ingen som kan sette i gang med bygging, uten at de er byggeklare gjennom plan- og byggesaksbehandlingen. Det har kommunene monopol på.

Måler byggevennlighet

NBBL bestiller hvert år en såkalt boligvennlighetskåring fra Samfunnsøkonomisk analyse (SØA), basert på tall og statistikk fra SØA, Statistisk sentralbyrå (SSB), Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) og Norges eiendomsmeglerforbund (NEF).

Kristiansand vant boligvennlighetskåringen for de store kommunene i fjor, og Sandefjord vant i år. I disse kommunene har det vært et bevisst, tverrpolitisk samarbeid for å få ned saksbehandlingstid, mener Folke Fredriksen.

– De regulerer dessuten alltid ferdig mer enn nok tomter. Dette forteller oss at det ikke er noen naturlov eller tilfeldigheter som sier at saksbehandlingen må gå tregt. Det er konsekvensen av ønsket politikk i de kommunene som lykkes. Systemet i plan- og bygningsloven er utgangspunktet godt, for loven skal jo avveie helheten. Men i realiteten har plan- og bygningsloven fått så mange mål å hente inn at det nesten alltid blir boligbyggingen som kommer til kort. Byggingen blir altså ikke tilstrekkelig.

«Hysterisk» saksbehandlingstid

Oslo havner på 98. plass, av totalt 119 kommuner. Folke Fredriksen mener at mye av det som er bygget de siste årene har vært planlagt mange år før i tid, fordi det går så tregt å få nye byggeklare tomter inn i systemet. Dette er et kjempeproblem, mener han.

Foto: Julia Marie Naglestad for Fremtidens Byggenæring

– Så lenge saksbehandlingstid koster penger, blir det for få tomter. Konsekvensen er at prisen på tomt i andel av byggekostnadene til en ny bolig går kraftig opp, samt at tiden det tar å regulere koster mer. Vi får ikke dekket behovet, og dermed må boligkjøpere på et eller annet tidspunkt dekke de kostnadene.

– Oslo har langt færre ferdigregulerte tomter – i forhold til historisk befolkningsvekst – enn de andre store byene. Det er en for liten buffer å tære på når det trengs, i motsetning til for eksempel Trondheim, som har hatt en god balanse mellom tilgang til tomter og boligetterspørselen.

– Det andre utfordringen er saksbehandlingstiden, som har utviklet seg helt hysterisk. I dag tar det mellom fem og seks år i gjennomsnitt å få en reguleringsplan godkjent i Oslo. Det betyr at det ikke er mulig å bygge når behov og etterspørsel er der.

– Stortinget har allerede vedtatt at tilstrekkelig boligbygging skal være et hensyn når kommunene avveier reguleringsplaner. Det er derfor helt avgjørende at vi får på plass regler som tydeliggjør betydningen av boligbygging, og i hvilken grad det skal vektlegges. Videre kan vi forenkle prosesser, både knyttet til planprosessene i kommunene, men også de tekniske forskriftene. Jeg er ikke sikker på om vi er like flinke til å ta bestemmelser ut av de tekniske forskriftene, som vi er til å legge til nye.

Hos OBOS ser de de samme utfordringene, forteller konserndirektør for boligutvikling storby, Ingunn Andersen Randa:

– Utbyggere må forholde seg til mange krav i en reguleringsprosess, og i de store byene er det tilnærmet bare krevende tomter igjen å utvikle. Denne kombinasjonen er utfordrende, og krever at både vi utbyggere og kommunene strekker oss litt lenger.

– Kristiansand har løst deler av utfordringen med å sette et mål på hvor mange boliger som skal være regulert til enhver tid. Slik får de en ferdigregulert reserve, som gjør at boligbyggingen enklere kan følge salgstakten i markedet.

Vil ha «fast track» for de flinkeste

Bård Folke Fredriksen hos NBBL mener det bør være muligheter for en ekspressbehandling av en plansak, når forholdene ligger til rette for det:

– Alle kommuner bør ha en slik ordning. Det er veldig stor forskjell på de som søker om en reguleringsplan eller en byggesak. Noen er godt kvalifiserte søkere, som leverer mange søknader i løpet av et år. Vi vet at disse aktørene har orden i sysakene.

– Dersom jeg var kommunalminister, ville jeg også satt i gang et forenklingsarbeid, og et standardiserings- og digitaliseringsarbeid, på planprosessene. Det er forunderlig at planprosessene ennå ikke er digitalisert i Norge. Jeg tror mange som er ansatte i kommunale planavdelinger får mye og unødvendig kjeft, fordi vi har en veldig manuell saksbehandling av planer.

Andersen Randa hos OBOS er enig:

– Ett eksempel er forslag til ny kommuneplan i Oslo, der det står at det skal gjøres «skjønnsmessige vurderinger». Vi frykter at dette vil øke saksbehandlingstiden, fordi vi må diskutere hva de skjønnsmessige vurderingene innebærer. Detaljeringsnivået går opp, og vektleggingen av disse subjektive kvalitetskravene kommer til å gjøre det mer tidkrevende å starte med selve byggingen.

– Hva kan dere utbyggere selv gjøre for å bygge boliger billigere og raskere?

– Vi må tenke nytt om om hva vi bygger, og hvordan vi bygger. Vi må lete etter måter vi kan gjøre ting enklere og smartere, samt lete etter materialer eller andre ting som gjør at byggekostnaden blir mulig å bære for flere boligkjøpere. Videre må vi i større grad tenke ombruk, og i mindre grad bygge nytt. Et åpenbart tiltak er å bygge om eksisterende kontorbygg om til boliger. Vi trenger også en generell oppgraderingsbølge av eksisterende bygg, mener Folke Fredriksen.

Slik tenker de allerede hos OBOS, forteller Ingunn Andersen Randa:

– Vi ser at det er et stort behov for mindre leiligheter i Oslo, fordi det er mange husholdninger med bare én person der. Det er viktig å ha boliger tilgjengelig, som speiler det reelle behovet i befolkningen.

Tar høyde for eldrebølgen

– Vi er opptatt av at bolig skal være et velferdsgode, og at eierlinjen fortsetter. Flest mulig bør kunne ha mulighet til å kunne kjøpe seg sin egen bolig, dersom de ønsker det. I dag ser vi at dele-løsninger vil kunne gjøre det enklere for flere å kjøpe seg inn. Vi er glade for at regjeringen har kommet med høringsforslag om å øke antall deleierboliger fra 20 til 50 prosent i borettslag. Det er bra, fordi det kan gi flere muligheten til å komme inn i boligmarkedet. Vi er kronisk utsolgt for denne typer boliger i Oslo.

– Hvordan bygger OBOS annerledes om 10 til 15 år?

– Vårt ansvar er å finne de riktige prosjekter – på riktig sted – som skaper verdi for byen og beboerne. OBOS forsker derfor på hvordan vi skal bo i fremtiden i vår egen Living Lab. Hva må du ha i egen leilighet, hva kan være fellesfunksjoner og kan fleksible boliger være løsningen? Alt dette gjør vi grundig testing av, for å utvikle de beste boligprosjektene. Vi ser allerede en trend på at gode fellesrom blir viktigere, og dette er selvsagt ting vi tar med oss videre, opplyser Andersen Randa.

– Vi har funnet flere dele-løsninger, og vi har fått mer erfaring på hva som virker, gjennom forskning både på deling og mobilitet. Vi er i startgropen på forskjellige løsninger for seniorboliger. Den demografiske utviklingen tilsier at vi i større grad må tilpasse boliger til seniorer, som ønsker å bo hjemme lenger enn før. Vi tror at de største endringene fremover kommer der. Kanskje bygger og planlegger vi boliger også tettere med andre aktører, for eksempel omsorgstjenesten.