– Damsgårdsveien 127 var hovedkontoret til Frydenbø. Nå er vi i den situasjonen at lokalene egentlig ikke kan leies ut sånn som de er. Noe må gjøres med bygget, hvis vi skal har nye leietakere fremover. I den forbindelse innså vi at dette innebærer en unik mulighet til å tenke nytt, i stor skala. For oss er dette en mulighet til å tenke både ombruk og gjenbruk av et eksisterende bygg på drøyt 2 000 kvadratmeter, forteller leder forvaltning og bærekraft i Frydenbø Eiendom, Bente Haugsdal.

Eiendomsselskapet beskriver renoveringsprosjektet som «et eksempel for andre» der de ønsker å «vise at bærekraftig renovering er veien fremover. Føniks er en påminnelse om at selv gamle bygninger kan blomstre på nytt, når vi tar vare på vårt felles miljø og gjenbruker ressurser på en smart måte».

– Innen ombruk og gjenbruk er det skjedd mye i det siste. Samtidig er det kommet nye krav til entreprenørene, som for eksempel i Breeam Nor sertifiseringen, som sier at minst 70 prosent av avfallet i et bygg skal klargjøres for ombruk og materialgjenvinning. I sum åpnet det seg dermed mange muligheter for oss. Bergen er ikke en veldig stor by, så det gjør det ganske lett for oss å orientere oss om det som skjer i området, også på andre byggeplasser. Ryktene går, som det heter.

Ønsket seg et ombruksprosjekt

Per Reigstad er prosjektleder hos Artec AS. Selskapet er delvis eid av Frydenbø. Med støtte fra Enova har Artec utført en mulighetsstudie av Damsgårdsveien 127. Alt fra fasader og vinduer, til inventar og teknisk utstyr skal gjenbrukes. Det er allerede fremskaffet energieffektive ventilasjonsanlegg, som vil senke byggets energiforbruk. Dette bidrar til å holde byggets karbonavtrykk så lavt som mulig, forteller sivilarkitekten.

– Frydenbø Eiendom har en stor eiendomsportefølje, og det er alltid ledig lagerplass et sted. Vi startet derfor med å samle på bygningselementer som ikke var i bruk, i starten uten et dokumentsystem. Vi så at vi trengte et verktøy til å registrere alt vi hadde på lager. I et annet prosjekt kom vi over Loopfront. Siden har vi jobbet tett med den programvaren, til felles nytte. Vi har fått et digitalt verktøy, og de har fått løpende tilbakemeldinger på hva vi mener kan bli bedre i programmet, for eksempel sorteringsmuligheter, utregning av klimaeffekt og så videre.

– Dette startet egentlig hos byggeherren selv. Frydenbø Eiendom er en stor eiendomssaktør i Bergensområdet. De har 150 000 kvadratmeter med næringsbygg. De har markedsavdeling og en driftsavdeling, samt en eiendomsavdeling. Det var egentlig driftsorganisasjonen som kom med en idé om gjenbruk. Og så koblet de sammen flere ulike bygg i porteføljen, som skal gjennom en transformasjon i andre områder av Bergen.

– Videre er det slik at markedsavdelingen så behovet for et ombruksprosjekt. En leieavtale løper gjerne i 5, 10 eller 15 år, og det kommer med fornyelse av lokaler generelt. Bygningsindustrien har behov for å begrense sitt avfall ved ombygginger. Så det var et ønske fra Frydenbø Eiendom å gå foran, og å være en pådriver for gjenbruk.

Tar et miljøansvar

Ved å omfavne prinsippet om nesten 100 prosent gjenbruk får Damsgårdsveien 127 nytt liv, gjennom at Frydenbø utelukkende benytter gjenbrukte materialer og møbler. De har over lengre tid samlet opp et lager av bygningsmaterialer, vinduer, møbler og diverse andre ting fra rivning og ombygging av andre prosjekter.

– Der er litt av vår oppgave som en betydelig byggherre å stille krav som kan løfte næringen videre. Eksempelvis trenger vi en heis til bygget. Så da var det naturlig å spørre leverandør om det er mulig å få tak i en som er brukt. Det er aldri blitt gjort før, så vidt vi vet. Så da baner vi på et vis litt ny vei og leverandører må tilstrebe seg å undersøke mulighetene for å bruke brukte elementer, i stedet for å selge oss nytt, sier Haugsdal.

– Leietakerne har hittil stilt store krav ved flytting til nye lokaler, nesten nybygg-standard innvendig. Vi tenker at vi som utleier må gå foran, og tenke miljø og i mye større grad foreslå gjenbruk og ombruk av materiell til nye leietakere.

– Frydenbø Eiendom har tre-fire bygg som skal transformeres. Vi har registrert de forskjellige elementene i det digitale verktøyet Loopfront. Vi har kontroll på hva vi har – for eksempel av himlingsplater som kan brukes, hva vi har av fasadeplater, hva vi har av vinduer. Det gir oss en veldig god oversikt på materiale vi samler inn.

– I et prosjekt som dette, krever det at partene både har et riktig tankesett og en kreativ evne til å finne løsninger. Det er jo ikke bare å gå og kjøpe. Vi må derfor ha med oss noen som er engasjert. Ideelt leter vi etter samarbeidspartnere som innser at dette også kan hjelpe dem inn på en ny vei. Altså at de er like nysgjerrige på ombruk som vi er. Det er veldig åpent, så vi må spille hverandre god og utfordre hverandre.

Et marked mer modent for ombruk

Artec og Frydenbø Eiendom har byggesaken inne til vurdering hos Bergen kommune, og de venter svar på søknaden i oktober. Innovasjonsprogrammet FutureBuilt er også involvert i prosjektet.

– Dette er kjempeinteressant, fordi det bringer inn en ekstra dimension gitt at vi må være enda mer kreative – slik at sluttresultatet ser bra ut. Vi ser samtidig at mentaliteten i markedet, blant leietakere, endrer seg. Det er en helt annen aksept for gjenbruk nå, mener Reigstad.

Haugsdal hos Frydenbø Eiendom er enig:

– Når vi står for så mye avfall i denne næringen som vi gjør, kan vi ikke bare gjøre som vi alltid har gjort – bygge noe og innrede for to-tre år, og så skifte innredning med nye leietakere. Det går ikke lenger.

– Det har skjedd mye innen ombruk bare det siste året, så vi håper og tror at tiden er moden. Jeg tror neppe dette ville latt seg realisere, kun for noen år siden. Men nå, etter pandemien, er det nye holdninger og en annen mentalitet der ute.