Det er politisk vilje til å fortette byene, og stor etterspørsel etter utbyggingstomter. Store eiendomsutviklere vil gjerne ha tak i attraktive eiendommer. Både for grunneier og utvikler er det viktig å sikre sine verdier.

– Det er et veldig trykk i markedet. Utbyggingstransaksjoner kan omfatte alt fra en enkel eplehage som skal utvikles med et par nye boliger, til store transformasjonsprosjekter som vi ser blant annet på Ulven i Oslo, sier partner Christian O. Hartmann i Steenstrup & Stordrange (SandS).

Som den er

Valg av kontraktsform vil ha klar innvirkning på prisen. Den enkleste formen er et rent tomtesalg, hvor eiendommen overtas ”as-is” til en avtalt fast pris. Uregulerte tomter vil som oftest gi en lavere kjøpesum, da risikoen er høyere .

– Enkelte grunneiere ønsker, med bistand fra egen arkitekt, å regulere eiendom sin før salg. Hvis utvikler slipper denne jobben, og uvissheten om utfallet av kommunens behandling, vil prisen naturlig nok være høyere, sier Hartmann.

Det kan være fornuftig å ta med et punkt i opsjonsavtalen hvordan slike eventuelle funn skal behandles og hvordan merkostander skal fordeles

Men utviklerne vil ofte forme prosessen selv, de har gjerne sine ideer om hvordan tomten best kan utnyttes. Derfor er den mest brukte kontraktsformen en opsjonsavtale. Utvikler får en rett – men ikke plikt – til å kjøpe eiendommen.

God tid til reguleringsprosessen

Dette gir utvikler god tid til å regulere eiendommen. Om eiendommen allikevel ikke godkjennes til utbyggingsformål, trenger ikke utvikleren å kjøpe tomten.

– For å kompensere grunneier for venteperioden tilbyr ofte utviklerne en opsjonspremie. Premien trekkes normalt fra avtalt salgssummen dersom utvikler kaller på opsjonen, mens grunneier beholder opsjonspremien dersom det mot formodning ikke blir noe salg, forklarer Hartmann.

Grunnforholdene er et viktig moment. Leire eller forurensing i bakken kan påvirke utbyggingen, og man kan støte på fornminner.

– Det kan være fornuftig å ta med et punkt i opsjonsavtalen hvordan slike eventuelle funn skal behandles og hvordan merkostander skal fordeles. Vårt råd er at man i størst mulig grad søker å avklare ulike risikofaktorer og hvordan dette skal løses dersom opsjonen kalles på. Det gir bedre forutsigbarhet for begge parter, sier han.

Grunneier vil gjerne ha penger ”up front”, mens utvikler helst vil betale når de får inn penger fra salget

En tredje kontraktsform er basert på en samarbeidsmodell, der grunneier, utvikler og eventuelt entreprenør stifter et felles AS. Modellen er mest benyttet i store, komplekse utbyggingsprosjekt. På denne måten kan grunneier knytte til seg partner med solid utbygger- og gjennomføringskompetanse og ta større del i prosjektets oppside – men også nedside.

– Slike prosjekter er kapitalkrevende og det kan bli behov for kapitalutvidelse underveis. Da er det viktig at partene har inngått en aksjonæravtale som blant annet regulerer i hvilken grad de er forpliktet til å delta med fremtidig finansiering og eventuelle garantier.

Oppgjørets time

Grunneier vil gjerne ha penger ”up front”, mens utvikler helst vil betale når de får inn penger fra salget. Det enkleste er selvfølgelig å avtale en fastpris.

– Det er også svært vanlig at kjøpesummen fastsettes til en pris per kvm tillatt oppført areal (BRA-S), sier Hartmann.

– Det er viktig å huske at utviklingsprosjektene har lang løpetid, og store deler av kjøpesummen utbetales gjerne etter flere år. Da er det naturlig med en indeksregulering av kjøpesummen. Fem millioner kroner i dag er verdt ikke fem millioner kroner om 10 år, sier Hartmann.

Selger man en ubebygget tomt er det alltid 24 % skatt på gevinsten. Om man selger en bolig med tomt man selv har bodd i, i ett av de to siste årene, er det skattefritt.

– Her er det et stort men: Boligsalget blir kun godkjent med naturlig arrondert tomt. Overskytende del anses som et tomtesalg og vil bli beskattet, sier Hartmann.

Tomten kan også bli gjenstand for hel eller delvis beskatning dersom bebyggelsen anses å ikke være økonomisk og bruksmessig tilfredsstillende (tilnærmet rivingsklar).

– Da må salgssummen antas å ha blitt vesentlig større på grunn av muligheten for å anvende grunnen til nybygg. Eier man slike boliger bør man vurdere sin skatteposisjon nøye, understreker Hartmann.