Leserinnlegg av Jøran Kallmyr, partner, Kristin Dalvang og Eivor Biribakken, advokater i Advokatfirmaet Ræder.

Slik er det ikke. Etter vår mening er det kun når selger aktivt har markedsført eiendommen som en utbyggingseiendom, at kjøper kan heve kjøpet dersom eiendommen ikke kan bebygges. Er det heller ikke markedsført eller kjøper har angitt hvor mye eiendommen kan utnyttes, kan ikke kjøper heve kjøpet som følge av avvik mellom ønsket og gitt utnyttelse.

Kort om saken

Tomten var markedsført som «tomt til boligformål». Begrepet «boligformål» ble også benyttet i delingstillatelsen, og tomten var priset som en ordinær boligtomt. Ved avtaleinngåelse var tomten fradelt fra selgers eiendom, men det var ikke søkt om byggetillatelse.

Etter overtakelse avdekket kjøper at det forelå et byggeforbud på tomten. Kjøper søkte derfor dispensasjon, men søknaden ble avslått. Klage over vedtaket førte heller ikke frem. Kjøper fremmet på denne bakgrunn mangelskrav mot selger, med krav om heving. Kjøper fikk medhold i heving av kontrakten, til tross for at tomten ble solgt «som den er».

Dersom profesjonelle utbyggere vil unngå å sitte igjen med risikoen for utviklingspotensialet for den ervervede eiendommen, bør de på en tydelig måte synliggjøre sitt formål med kjøpet.

Avhendingslovens bestemmelser om kjøpers undersøkelsesplikt og selgers opplysningsplikt er inntatt i Meglerstandarden for kjøp og salg av eiendom. Etter vår oppfatning har derfor avgjørelsen overføringsverdi også for næringsdrivende.

I avgjørelsen tok Høyesterett stilling til to sentrale spørsmål:

Om rådighetsbegrensningen utgjorde en mangel etter bestemmelsen om selgers ansvar for uriktige opplysninger etter avhl. § 3-8, og

Om kjøperen hadde oppfylt sin plikt til å gjennomføre undersøkelser etter avhl. § 3-10

Høyesterett la til grunn at rådighetsbegrensningen utgjorde en mangel som selger var ansvarlig for, og kjøper ble ikke ansett for å ha misligholdt sin undersøkelsesplikt. Dersom Høyesterett hadde konkludert med det motsatte, understrekes det at kjøper i praksis ville vært i besittelse av en verdiløs tomt.

Selgers plikt til å gi korrekte opplysninger om offentligrettslige rådighetsbegrensninger

Selv om en eiendom er solgt «som den er», plikter selger å gi korrekte opplysninger om eiendommen. I ovennevnte avgjørelse la Høyesterett vekt på at kjøper hadde gitt uttrykk for at formålet med tomtekjøpet var å oppføre et bolighus. Samtidig hadde selgerne gitt inntrykk av at tomten kunne bebygges. Overført til næringsforhold, underbygger dette viktigheten av å synliggjøre formålet ved eiendomskjøpet.

Dersom det etter avtaleinngåelse viser seg at utbyggingen ikke kan gjennomføres i tråd med formålet, vil kjøper (utbygger) stille sterkere dersom formålet med kjøpet på en tydelig måte er synliggjort, og selger samtidig har vært klar over at eiendommen skal bygges ut til boliger eller ha en nærmere bestemt utnyttelsesgrad mv.

Kjøperens undersøkelsesplikt (due diligence)

Kjøper har en skjerpet undersøkelsesplikt når eiendommen selges «som den er». Dersom det avdekkes mangler etter overtakelse som kjøper burde vært kjent med forut for avtaleinngåelse, kan kjøper miste retten til å påberope dette som mangler ved eiendommen.

Kjøpers undersøkelsesplikt er særlig aktuell når kjøper av eiendommen er en utbygger eller annen profesjonell part, da disse ofte engasjerer eksterne rådgivere for å gjennomføre såkalt due diligence før eiendomsoverdragelsen.

I ovennevnte avgjørelse legger Høyesterett til grunn at kjøperne ikke hadde foranledning til å undersøke og gjøre seg kjent med kravet om avstand til riksveien. Retten la vekt på at kjøperne var privatpersoner, og forarbeidene til avhendingsloven talte for å være varsom med å tillegge en forbrukerkjøper plikt til å gjennomføre undersøkelser hos offentlige myndigheter. Det er grunn til å tro at undersøkelsesplikten er strengere for profesjonelle utbyggere, og det er ikke gitt at resultatet ville blitt det samme dersom kjøper var næringsdrivende.

Selv om en eiendom er solgt «som den er», plikter selger å gi korrekte opplysninger om eiendommen.

Avgjørelsen og Høyesteretts argumentasjon kan derfor neppe tas til inntekt for at utbyggere kan unnlate å undersøke eiendommen før overdragelsen, for senere å holde selgeren erstatningsansvarlig for eventuelle manglende eller uriktige opplysninger om rådighetsbegrensninger fra det offentlige, private servitutter eller lignende. Etter vår oppfatning er utgangspunktet derimot at kjøper selv må bære risikoen for utviklingsmuligheter, og særlig i tilfeller hvor profesjonelle utbyggere kjøper eiendom fra privatpersoner. Unntaket vil være hvor selger klart har markedsført eiendommen med at det foreligger potensiale for utvikling, og dette viser seg å være uriktig.

Våre anbefalinger

Dersom profesjonelle utbyggere vil unngå å sitte igjen med risikoen for utviklingspotensialet for den ervervede eiendommen, bør de på en tydelig måte synliggjøre sitt formål med kjøpet. Dette kan sikres allerede ved inngivelse av bud, hvor det må klargjøres at kjøpers hensikt er å bygge ut eiendommen til et nærmere angitt formål og/eller på en bestemt måte. Dersom selger har markedsført eiendommen med et bestemt utviklingspotensiale, bør kjøper innta dette som en forutsetning både i bud og i kjøpekontrakt.

Utbyggere og andre profesjonelle parter er samtidig pålagt et strengt ansvar for å undersøke og kartlegge eventuelle myndighetskrav og/eller andre forhold som har betydning for utbygging av eiendom. For å sikre seg mot uheldige overraskelser, anbefaler vi derfor å bruke eksterne rådgivere for å foreta disse undersøkelsene. Tatt i betraktning de store verdier som kan gå tapt med mislykkede eiendomskjøp og etterfølgende tvist, vil kostnadene ved slik rådgivning være en rimelig forsikringspremie.