Dialog, samarbeid og avtaler i utviklingsprosjekter

Dialog, samarbeid og avtaler i utviklingsprosjekter

Innenfor et omfattende regelverk er det fullt mulig å få til gode løsninger både for eiendomsutviklere og myndigheter. Stikkordene er tidlig dialog, omfattende samarbeid og avtaler utviklerne seg i mellom og overfor plan- og vernemyndigheter.

  • Rådgivning
Motta nyhetsbrev fra Fremtidens Byggenæring

Selv innenfor et regelverk som Plan- og bygningsloven og Kulturminneloven, som er preget av til dels "firkantede" regler, utvikles det stadig samarbeidsmodeller som gir smidige og mer hensiktsmessige løsninger.

Uformelle planverktøy

Fra planmyndighetenes side settes det i gang mulighetsstudier og utarbeides veiledende planer, som ikke i samme grad som en vedtatt plan (kommuneplan, kommunedelplan, reguleringsplan) binder opp arealene. Her gis grunneiere og eiendomsutviklere gode muligheter til å fremme egne forslag og egne studier. I denne fasen er påvirkningsmulighetene store.

I Oslo benyttes liknende uformelle planverktøy som prinsipplaner, veiledende planer for offentlige rom (VPOR) mv. i planprosesser. Slike verktøy har ingen formalisert juridisk betydning som planprogram eller bindende overordnete planer, men de vil likevel være nyttige i dialogen med kommunen, særlig i områder der plangrep forankret i slike verktøy har fungert godt tidligere.

Planprogram

Det følger av pbl § 4-1 at det skal utarbeides planprogram for reguleringsplaner som kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Dette kan byråkratisere planprosesser og hindre fremdrift, men særlig i transformasjons- og utviklingsområder med stor kompleksitet og parallell utvikling av flere prosjekter vil planprogram ofte være hensiktsmessig både for offentlige og private aktører. Planprogrammet vil da legge overordnete rammer for flere detaljreguleringsplaner, enten det er innenfor en eksisterende områderegulering eller eiendommen er omfattet av en hensynssone for felles planlegging. Planprogrammet gir en arena for involvering og innflytelse tidlig, og kan avklare utbygging av delområder med ulik tidshorisont og ulike målsetninger.

Hensynssone for felles planlegging – dialog om unntak fra koordinert planarbeid

Kommunen har anledning etter pbl § 11-8 tredje ledd, jf. § 11-9 nr. 5 til å vedta en hensynssone i kommuneplan som krever felles planlegging av eiendommer innenfor et område, typisk for å sikre at infrastruktur eller utforming av området gir nødvendige kvaliteter for området. Det er ofte gode grunner til det, men slike krav kan også gi uønsket stillstand for utviklingen når de ulike grunneierne har helt ulike tanker om tidspunkt for utvikling, ulik tilgang på finansiering osv. Det er i så fall mulig å gå i dialog med kommunen om å gjøre unntak fra kravet om felles planlegging, eventuelt på vilkår som ikke vanskeliggjør en senere felles utvikling av området. Gode rådgivere og pragmatiske grunneiere vil her kunne oppnå gode resultater i samarbeid med offentlige myndigheter.

Presisering av plankrav – rett på byggesak

Kommunen har anledning til å presisere plankrav, og gjør gjerne det i bestemmelser til kommuneplan eller kommunedelplan i medhold av plbl § 11-10 nr. 1 og § 12-1. Meningen er at kommunen i dialog med eiendomsutviklere kan avklare at tiltak som ligger innenfor overordnete føringer i kommuneplanen kan gå rett på byggesak og slik sett vesentlig redusere kostnader og saksbehandlingstid. Grunneiere som ønsker utvikling bør derfor identifisere en slik mulighet, med avkastningen det kan gi, holdt opp mot en tyngre og mer kostbar regulering.

Modeller for felles infrastruktur

Når det gjelder infrastrukturen i et prosjekt – både den tekniske og den sosiale – vil rekkefølgebestemmelsene i for eksempel en områdeplan (reguleringsplan) gi klare føringer. Her er utbyggingsavtalene avgjørende for fremdriften og avgjørelsene av hvem som har ansvar for hva.  Videre forutsetter dette ofte at det inngås avtaler mellom eiendomsutviklerne, særlig i de større utbyggingsprosjektene. Plan- og bygningslovens bestemmelser om refusjon gir ikke fullgod dekning her og gir lite rom for fleksibilitet. Her har det vokst frem flere modeller. En modell er at eiendomsutviklerne sammen oppretter et infrastrukturselskap som står for all felles infrastruktur. En annen modell innebærer at utbyggerne, overfor kommunen, forplikter seg til finansiering av hele eller deler av rekkefølgebestemmelsene. Her kan løsningen være direkte innbetaling eller direkte ansvar for utføring av tiltakene i egen regi. En delvis finansiering vil formelt kreve en dispensasjon, men ved god og tidlig dialog gis gjerne dette. Dialogen kan imidlertid ikke binde planmyndigheten.

Vernemyndighetene

Også overfor vernemyndighetene i kommunen, fylket eller hos Riksantikvaren er tidlig dialog i form av møter, befaringer og foreløpige vedtak en god mulighet. Det er fullt mulig å bli enige om løsninger som tar hensyn til både verneinteressen og utbyggingsinteressen. Dette gjelder særlig når det i de verneverdige bygningene fortsatt skal drives næringsvirksomhet. Her vil også vernemyndighetene legge vekt på at det skal drives rasjonell og effektiv drift. Vår erfaring er at vernemyndighetene er lydhøre for praktiske forslag som tar hensyn til verneinteressen, og ser at det er viktig å finne en riktig balanse mellom interessene.

TRE/10. desember 2018

Mener prefabrikkert konstruksjon er en bedre måte å bygge på

Blueprint Robotics produserer prefabrikkerte, tilpassede treelementer til husbygging. Alle elementene inkluderer Kerto® LVL-produkter (laminert finertre) fra Metsä Wood. Begge selskapene mener at prefabrikkert trekonstruksjon kan gjøre byggeprosessen rask, enkel og grønn. Les hele saken

Til toppen