Drifting av miljøbygg mer enn energieffektivisering

Drifting av miljøbygg mer enn energieffektivisering

Hvert år sløses det bort store summer på feilretting. Tidlig driftsblikk, bedre samspill mellom alle parter, god planlegging, systematisk jobbing, grundig uttesting, kompetanse og ikke minst oppfølging må til.

  • breeam
Motta nyhetsbrev fra Fremtidens Byggenæring

Norwegian Green Building Council (NGBC) utvikler miljøstyringsverktøyet BREEAM-NOR. At det omfatter ledelse, idriftsetting og overtakelse er ikke tilfeldig. Utviklingssjef Anders Nohre-Walldén understreker viktigheten av totalkvalitet. Det skal nemlig mer til enn bare energieffektivisering.

– Man har veldig tro på at teknologi skal løse det meste. Men de som skal drifte må også styre. Vi hører at det ikke blir riktig, det er ikke godt nok testet når det skal tas i bruk. Jeg tror det ligger i helheten, ikke i spesifikke ledd. Vi underkjenner kompleksiteten.

– Man må erkjenne at man trenger litt mer tid til å planlegge, teste og drifte, sier han.
Den nye manualen har blant annet et eget emne for «aftercare».

– Det er del av BREEAM fordi vi mener det er kjempeviktig. Man må erkjenne at bygget ikke er ferdig ved overdragelse, men må jobbes med i lengre tid for å sikre god drift.

[img id="1"]

– Det er veldig utmattende å drifte systemer som ikke fungerer, men jeg tror det handler om noe helt annet enn teknikk. Jeg tror det handler mest om å planlegge godt, å systematisk jobbe med det underveis og å lære opp og dra inn driftsavdelingen tidlig.

– Det er vanskelig å endre seg og se fordelen når en ikke selv har sittet med problemene i etterkant. Men det er nok et ressurssløseri slik vi gjør det i dag.

En høy standard må settes som premiss tidlig i byggeprosjekter, også for driftsbiten. Bygg blir likevel ikke bra bare fordi de er BREEAM-sertifiserte, man må også gjennomføre.

– Det koster litt mer, men jeg vil anta man har et mye mer velfungerende bygg over tid.

Gode verktøy

– Det er mange som må dele ansvaret for at ting ikke blir riktig med en gang. Alle taper penger på det, påpeker Rådgiver Arne Eggen i bransjeforeningen Integra, foreningen for de tekniske systemintegratorene (de tekniske entreprenørene).

Mangler i hele verdikjeden fører til store utgifter med feilretting. Men det finnes gode verktøy som NS 6450 («Idriftsetting og Prøvedrift») og 3935 («Integrerte tekniske bygningsinstallasjoner, ITB»).

– Vi vil gjerne ha fornøyde kunder. Da må de faktisk være krevende kunder. Spesielt viktig er at de må være tydelige på det de forlanger.

Man har veldig tro på at teknologi skal løse det meste. Men de som skal drifte må også styre

Et dårlig fungerende bygg som driftes i 40 år koster mange ganger det som tapes på feilretting. Det kan gi seg utslag i høy energibruk, misfornøyde leietakere og lavere salgspris.

– Jeg tror at hvis man skal få god drift må man ha velfungerende og omfattende bygginstallasjoner. Det er den eneste måten å få kontroll på energibruken og oppnå et godt inneklima. Men først må det fungere det som leveres. Det krever kompetanse å drifte kompleks teknikk—i alle ledd.

Det er viktig å sette mål for hva man ønsker å oppnå. Det må følges opp og rapporteres. Ved å jage etter forbedringer kan man få et stadig bedre bygg over tid.

For yrkesbygg ser Eggen behov for forbedring av kunnskapsoverføring. Ofte mangler kontinuerlig læring.

– Der har vi nok en liten vei å gå i forhold til standardisering, også i betjening og operasjon. De som har ansvar for drift må i mye større grad få innflytelse på neste prosjekt.

– Verdikjeden må bli vesentlig bedre til å snakke sammen og til å følge opp det de har blitt enige om, avslutter han.

Nok teknologi

Forvaltningsdirektør Roy Frivoll i eiendomsselskapet Avantor tror det tekniske har blitt for komplisert og at det miljømessige blir forsøkt løst ved å ta inn stadig mer teknologi. Det oppstår komplikasjoner og klager i etterkant og blir dyrt og vanskelig å drifte.

– Det vi ser er at teknologi som tas inn fungerer hver for seg. Problemet er samspill. Nå bør vi heller se på å minimalisere løsninger, kanskje tenke mer på fremtidens teknologi.

Mange tekniske installasjoner fører til at mye innvendig kastes ved leietakerskifte og stadig kortere leiekontrakter gjør ombygging mer kostbart.

– Det vi ser er at trender endrer seg, det gjelder også bruken og leietakerne. Vi må bygge robust og fleksibelt, også for fremtidig bruk.

Det vil dessuten bli forbudt å sende materialer til deponi.

– Det i seg selv tilsier at vi allerede nå er nødt til å passe på at vi bruker byggematerialer som lar seg gjenbruke og gjenvinne slik at ikke det blir mye avfall ved hvert skifte. Vi må jobbe mye mer med materialbruken, kanskje bruke mer penger i tunge konstruksjoner og være mer forsiktig med det løse og teknologien inne i bygget.

– Måten eiendom bygges på er helt annerledes i dag. For driftere er det mer utfordrende og spennende, det krever en helt annen kompetanse, hevder han.

– Det er absolutt behov for og nytte av at man er inne med driftsblikk, at vi er med på prosjekteringen.

Selskapet er ISO 14001 sertifisert og eier bygg som er både BREEAM-NOR og -IN USE sertifisert.

– Det vi ser, er at det er litt krevende, men at det er et veldig gode systemer med tanke på drift i ettertid.

Drifter seg ikke selv

Olav Rådstoga er prosjektleder hos Asplan Viak for plusshuset Powerhouse Kjørbo hvor de leier rundt 5000 kvm. Det ambisiøse rehabiliteringsprosjektet var ferdig 1. april 2014. Her innså man at all teknologien måtte fungere om man skulle klare å produsere mer energi enn bygget bruker.

– Det er ikke til å komme bort fra at det var ting som ikke fungerte. Men jeg vil påstå at vi har klart å få det til å fungere så nært som vi hadde ment, innenfor en margin på pluss 10 % mht. forventet energibruk for drifting av bygget.

– Slik vi har gjort det her, så er det enklere enn i de fleste bygg. Jeg vil ikke si at det er for mye teknikk, men man må ikke installere mer enn man har behov for. Her har vi et godt klimaskall. Det har vi tatt konsekvensen av i omfanget på varmeanlegg.

– Mange i byggebransjen tror at man er ferdig når alt er fysisk montert. Men man må teste at installasjonene spiller sammen.

Det vi ser er at teknologi som tas inn fungerer hver for seg. Problemet er samspill

– Byggherre må sørge for driftsfolk som har teknisk kompetanse. Hvis man kjøper bygg til multimillioner, må man være klar over at de ikke drifter seg selv.

Samarbeid mellom aktørene er viktig, inkludert tett dialog mellom aktører som installerer anlegg. Og det må brukes tid i avslutningsfasen på å teste at alt fungerer som det skal.

– Det er kanskje der det største problemet er, når man begynner å få dårlig tid, at det spiser av avslutningsfasen, sier han.

For større bygg bør prøveperioden vare mist ett år så man får med både vinter- og sommerforhold for å få testet hvordan bygg og tekniske installasjoner fungerer.

– Vi har lagt lista høyt. Det betyr noe mer kostnader på det tekniske for å få det til. Men det koster også penger å la være og ha anlegg som ikke fungerer.

ARKITEKTUR/21. juni 2018

Arealeffektive boliger med god standard

– Som arkitekter med stor andel boligprosjektering opplever vi i økende grad at byggherre ønsker å tilrettelegge for små boliger, og at vi må tegne svært arealeffektive planløsninger. Boligprisen i Oslo og andre store byer øker dramatisk og det er stor etterspørsel etter å bo sentralt. Samtidig er det en økende andel enslige husholdninger/endrede preferanser etc., som etterspør mindre arealer. Derfor har Hille Melbye Arkitekter utarbeidet en forskningsrapport som tar for seg disse temaene. Les hele saken

Til toppen