Lillestrøms nye forretningskvartal
(Foto: OBOS)

Lillestrøms nye forretningskvartal

OBOS Forretningsbygg er i ferd med å ferdigstille Portalen – Lillestrøms nye midtpunkt med til sammen 50 000 kvm nye næringsarealer. Kvartalet inneholder boliger, kontorer og forretninger – samt nye Hotell Scandic Portalen som åpnet i januar.

Motta nyhetsbrev fra Fremtidens Byggenæring

– Kontorbygget skulle være et A-bygg, klasse BREEAM Very Good kravet var et energiforbruk på under 90 kWh/kvm/år, det klarte vi med god margin, sier prosjektsjef Tore Humberset i OBOS Forretningsbygg.

Utfordrende grunnforhold

Portalen er OBOS sitt største enkeltprosjekt noensinne, med en prosjektkostnad på 1,5 milliarder kroner. Prosjekteier for boligdelen er OBOS Nye Hjem, innleid prosjektledelse for Scandic Lillestrøm har vært Chinma Holding, mens Øyvind Moen AS og OBOS Prosjekt har bistått med byggeledelsen i tillegg til OBOS Forretningsbyggs egne ressurser. Veidekke har vært totalentreprenør.

– For tre år siden var området en parkeringsplass med grus, burot og annet ugress, sier driftsleder Per Gunnar Gulstuen.

Forbindelsen fra jernbanestasjonen i nord til Norges Varemesse i sørøst var tidligere svært dårlig.

Glasset er trelags og gir veldig god isolering – også utover. På riktig kalde dager vil ikke innevarmen tine isen av på yttersiden av vinduet.

- Tore Humberset

– Det viktigste byplangrepet vi gjorde for å løse det, var å dele tomta i to og lage en diagonal passasje fra stasjonen, gjennom prosjektet og inn til messeområdet, sier Humberset.

Grunnforholdene i Lillestrøm er ikke optimale, med et siltlag med grus og ustabil masse.

Portalen med boliger, kontorer, forretninger og hotell ligger sentralt plassert og gir bedre adgang til Norges Varemesse. Foto:  OBOS / Kenneth Flaten

Kontor- og boligdelen står på pæler, med 50 m ned til grunnfjell. Det er ingen tekniske rom i underetasjene.

– Utfordringen var garasjeanlegget. Et tidlig grep som ble gjort var å heve bygget med en meter opp fra siltlaget, til mer stabile masser og over grunnvannsnivå. Gatenivået er lagt litt høyere. Det førte til at de tekniske rommene måtte prosjekteres om, forklarer Humberset. 

Tekniske rom i alle etasjer

Hotellet ligger på en plate med rørsystemer festet oppunder platen. De fleste etasjene i kontorbygget har to ventilasjonsanlegg.

– Med to tekniske anlegg i hver etasje kan man i større grad styre ventilasjonsanleggene individuelt. Hvis det ikke er noen til stede i en seksjon kan man i prinsippet stenge den helt av, selv om det er aktivitet i nabodelen, sier Gulstuen.

– Med to tekniske anlegg i hver etasje kan man i større grad styre ventilasjonsanleggene individuelt. Hvis det ikke er noen i en seksjon kan man i prinsippet stenge den helt av, selv om det er aktivitet i nabodelen, forteller Per Gunnar Gulstuen (t.v.) og Tore Humberset i OBOS Forretningsbygg. Foto: Eirik Iveland

Kontorene har tykke vegger og god isolasjon. Bygget er trykktestet og har verdier inn/ut på 0,40/0,42. Fasadene i kontorbygget og hotellet består av prefabrikkerte ytterveggselementer, utvendig kledd med plater fra Cembrit. Elementene er 9,6 meter lange med en tradisjonell oppbygging.

– Glasset er trelags og gir veldig god isolering – også utover. På riktig kalde dager vil ikke innevarmen tine isen av på yttersiden av vinduet, forteller Humberset.

Veldig skrått tak

Hotellet med sine 12 etasjer er den høyeste bygningen i området. Bygget blir lagt godt merke til med en takvinkel på hele 42 grader.

Den skrå takflaten på kontorbygget var et formgrep som reduserte soleksponerte fasader mot sør og vest. Det er viktig å unngå soloppvarming av kontorbygg for å redusere kjølebehovet. Takflaten vil også kunne brukes som en solfanger.

Eget pølsemakeri

En av leietakerne som er på plass i Portalen er Rosenberg Spiseforretning. Bedriften har holdt til på Fetsund i 85 år, men flytter nå virksomheten til Lillestrøm. Og konseptet skal oppgraderes.

Daglig leder Cesilie Sæbø forteller at de vil fortsette med de samme produktene som i dag, men de også vil ha servering i lokalet.

Markedet bør være til stede. Byen hadde en gang i tiden fem slakterbutikker, i dag er det ingen og bare én ferskvaredisk. Rosenberg Spiseforretning etablerer også et eget pølsemakeri i Portalen.

Nortekk har tekket taket med takmembran fra Derbigum. Taket var så bratt at man måtte til med sikringsspesialister og klatreutstyr.

– Takmembranen reflekterer solstrålene slik at energien ikke omdannes til varme i taket og hindrer dermed at takoverflaten overopphetes. Samtidig sparer vi penger på driftskostnadene siden vi ikke trenger å kjøle bygningen ned i sommerhalvåret, sier Gulstuen.

Krav om sykkelparkering

I kontordelen er mye tilpasset kundenes ønsker. For eksempel har Nordea, ulik styring av klima til ulike møterom. Et stort har balansert ventilasjon, mens i andre rom styres klimaanlegget slik at tre ulike sensorer må aktiveres for at det skal starte.

– Solavskjermingen er avansert, med 10 ulike soner. Her tas det hensyn til ulike skygger fra andre bygg, himmelretning, osv. Solavskjermingen kan også tiltes så brukerne får litt dagslys inn, sier Humberset.

Portalen vil tilføre Lillestrøm mange arbeidsplasser, og det meste av arealet er allerede leid ut.

Næringsbasen på bakkenivå har flere utadrettede virksomheter, i tillegg til de ansatte som kreves for å holde hotellets 220 rom og servicefunksjoner i drift. Opptil 900 arbeidsplasser kan knyttes til kvartalet når alt er utleid og i drift. Derfor har Skedsmo kommune et krav i reguleringen at det skal være 900 sykkelparkeringsplasser – i tillegg til parkeringsplasser for 27 elbiler. 

OBOS-konsernet har solgt datterselskapet OBOS Eiendomsdrift AS til Coor Service Management AS. Drift av eiendommene, inkludert vaktmestertjenester, videreføres i det nye selskapet. 

IOT/23. mai 2018

IoT-sensorer er kun et middel – ikke et mål

Det snakkes mye om digitale sensorer i bransjen. Dette omtales ofte som nyeste nytt, men det er det ikke. Fakta er at sensorer har vært i bruk alle de 30 år jeg har vært i bransjen. Forskjellen er at sensorene nå er mye mer tilgjengelige – både teknologisk og økonomisk. Les hele saken

REGJERINGSKVARTALET/23. mai 2018

Vil ha mye glass og aluminium i nytt regjeringskvartal

Betong, tre, stein, glass, stål, aluminium eller leire? Hva slags materialer bør brukes i det nye regjeringskvartalet? Leverandørindustrien er utfordret til å fortelle om de ulike materialenes styrker og svakheter med tanke på bruk, sikkerhet, miljø og hvor de i samarbeid med Statsbygg ser for seg mulige innovasjonsområder. Les hele saken

HMS/22. mai 2018

Jakten på kriminelle på norske byggeplasser

Myndighetene varsler nye og strengere krav til offentlige virksomheter for å få bukt med arbeidslivskriminalitet på byggeplassene. En rekke tiltak iverksettes, bl.a. krav til maks to ledd i underleverandørkjeden og krav til lærlinger. En ny digital tjeneste er lansert som gir entreprenørene oversikt over alle operative underentreprenører på byggeplassen og enkelt å få ut gjeldende seriøsitetskrav Les hele saken

Til toppen