Utfordringer for eiendomsutviklere

Utfordringer for eiendomsutviklere

Enten det er urørt mark eller transformering av et gammelt industriområde, er det mange hensyn å ta. Miljøtiltak, bevaringshensyn og omfattende regelverk er hindringer eiendomsutviklerne må forsere.

Motta nyhetsbrev fra Fremtidens Byggenæring

– Dette er problemstillinger vi ofte er inne på. Når det gjelder endringer av gamle bygninger er det viktig å ha en god dialog med riksantikvar og fylkeskonservator, sier Atle Sundby i Höegh Eiendom.

Rehabilitering eller rivning?

Rehabilitering av bygg fra 1960- og 70-tallet vil ofte ikke være regningssvarende. Lav takhøyde gir lite plass for tekniske installasjoner. Når heller ikke fasadene anses verneverdige, kan det fort bli en bedre løsning å rive bygget og sette opp noe helt nytt. Da vil man lettere imøtekomme dagens miljø- og energikrav.

– Noen annet er det med gamle teglsteinsbygg. De har stått i godt over 100 år, og kan fortsatt brukes. Her er det viktig å ta hensyn til både lufting av fasaden og inneklima, slik at bygget fortsatt kan holdes i godt skikk, sier Sundby.

– I rehabilitering er det spesielle utfordringer ved omgjøring til ny bruk. Gammel teglsteinen kan gå i stykker hvis man legger ny isolasjon på veggene, forteller han.

Reguleringsbestemmelser

– Det blir mye jus, med reguleringsplaner, avtaler, rekkefølgebestemmelser, osv. Det blir en del styringsvedtak vi må sjekke av mot. Men lover og regler legger ikke bånd på våre ambisjoner i en tidligfasen av prosjekt, sier Sundby.

Noen kommuner er svært restriktive og følger reguleringsbestemmelsene slavisk. Her kan feil formuleringer oppfattes negativ og bremse utviklingen.

– Vår erfaring med store prosjekter tilsier at det er bra å bruke tid på prosessen. Slik at vi, rådgiverne og kommunen og dens innbyggere, kan venne seg til nye tanker og visjoner for et område, sier Sundby.

Kvalitetsplan og utbyggingsavtale

For å lykkes med gjennomføringsorienterte planer er det viktig å avklare forventninger.

– En metode er å identifisere fellestiltak gjennom mulighetsstudier. Disse kartfestes i omfang, kvalitet og i rekkefølge knyttet opp mot feltvis utbygging. Da unngår man detaljerte diskusjoner om fremtidige byggetrinn, sier arkitekt Hans Baalerud i Asplan Viak.

I arbeidet med Verket Moss åpnet kommunen for et tidlig plansamarbeid med Höegh Eiendom som eier og utvikler. Asplan Viak ble engasjert som drivende konsulent for utforming av planforslaget.

– Gjennom hele planprosessen var det en regelmessig og tett dialog mellom partene hvor også politisk nivå, overordnet sektormyndighet og andre berørte parter ble informert og trukket inn i arbeidet, sier Baalerud.

Bli enige før man bygger

Asplan Viak har ofte oppdrag med å utvikle planprosesser for eiendomsutviklere. De søker å legge til rette for samarbeid mellom grunneier og kommune.

– Det er viktig med tidlig avklaring av hvilke fellestiltak som skal bygges og hvem som skal bekoste og gjennomføre tiltakene, sier Baalerud.

– Det er viktig å bli enige om planene før man bygger, da blir det også enklere å få på plass finansiering av felleskostnader, sier Baalerud.

Mens tradisjonelle planprosesser er bygd opp lagvis, mener han at det ofte kan være fornuftig at det gjennomføres parallelle prosesser. Samordning og erfaringsoverføring er sentrale elementer.

– Det krever litt mer, men man kjenner de enkelte elementene og syr dette sammen på en fornuftig måte. En nøkkelfaktor er å ta seg tid så prosjektet får modnes. Når man så vedtar planene blir det færre snubletråder i gjennomføringen, sier Baalerud.

EIENDOMSUTVIKLING/26. april 2018

Lillestrøms nye forretningskvartal

OBOS Forretningsbygg er i ferd med å ferdigstille Portalen – Lillestrøms nye midtpunkt med til sammen 50 000 kvm nye næringsarealer. Kvartalet inneholder boliger, kontorer og forretninger – samt nye Hotell Scandic Portalen som åpnet i januar. Les hele saken

Til toppen