Forsker Kristine Lien Skog ved NMBU mener det kan være vanskelig både for politikere og grunneiere å stå imot forslag om utbygging på matjord rundt byer og tettsteder.
Forsker Kristine Lien Skog ved NMBU mener det kan være vanskelig både for politikere og grunneiere å stå imot forslag om utbygging på matjord rundt byer og tettsteder. (Foto: Erik Burås / Studio B13)

Vanskelig å stå imot utbygging i matfatet

Til tross for ambisjoner om å redusere nedbyggingen, er det et stort press på den beste matjorda. NMBU-forsker Kristine Lien Skog er overrasket over hvor mange grunneiere som er villige til å selge jord til utbyggere.

  • jordvern
Motta nyhetsbrev fra Fremtidens Byggenæring

– Historisk sett har vi bosatt oss nær matfatet, med størst bosetting der hvor matjorda er mest verdifull. En ganske vesentlig andel av den gjenværende matjorda ligger rett utenfor tettstedene, sier Kristine Lien Skog. Hun er stipendiat ved Fakultet for landskap og samfunn, Institutt for by- og regionplanlegging ved NMBU i Ås, hvor hun jobber med en doktorgrad om jordvern og arealplanlegging.

Taktskifte

Ifølge statistikken er det boligbygging som byspredning som har beslaglagt mest matjord, men næringsbygg følger det samme mønsteret. Også transport og samferdsel står for en stor del av nedbyggingen.

– Det rapporteres årlig hvor mye som omdisponeres, men ikke hvor mye som faktisk bygges ned. Stortinget har satt et mål på maks 6000 dekar omdisponert i året. Vi var nesten nede på det i fjor, men det har vært en stigende tendens de siste årene. Samtidig har Stortinget strammet inn målene ganske kraftig, og vil ha det ned til 4000 dekar. Vi trenger nok et ganske stort taktskifte hvis vi skal håpe på å nå målene på sikt, sier Lien Skog.

I tillegg til arealene som omdisponeres etter plan- og bygningsloven, kommer matjorda som grunneierne bygger ned selv, og som blir behandlet etter jordloven. Her viser forskningen hennes at landbruket selv har bygget ned overraskende mye. Dette er trolig tall som ikke fanges godt nok opp i rapporteringen.

Å redusere omfanget av opsjonsavtaler ville ha vært et viktig tiltak for jordvernet. Det er også viktig å sikre åpenhet. 

- Kristine Lien Skog

– Arealplanleggingen i dag har føringer om at vi skal bygge «innenfra og ut», og gjerne kompakt rundt trafikknutepunkter. Nedbyggingsmønsteret viser at denne praksisen ikke har vært tilstrekkelig; de sentrale kommunene har bygget ned mest, har mest av den gjenværende jorda og mest byspredning. Hvis vi tenker på fremtidens transport, for eksempel med førerløse busser som ikke forurenser, kan det være vi kan snu litt på det og tenke jordbrukslandskapet som en del av byplanleggingen. Her er det mye positivt som skjer mange steder i verden, og vi kommer nok etter også i Norge.

Markedsstyrt

Lien Skog har permisjon fra Riksrevisjonen hvor hun har jobbet med evaluering av miljøpolitikk i ti år. I sin doktorgrad har hun sett nærmere på mekanismene rundt omdisponering av matjord, og har gått i dybden på de to Rogalands-kommunene Randaberg og Sola.

– Hvis man ser på planprosessene isolert sett, så er det ganske markedsstyrt i Norge. Hvilken type forslag som spilles inn er avhengig av hvilke interesser utbyggerne har. Vi ser også at det er mye forhandlinger mellom utbyggingsaktører opp mot administrasjon og politikere tidlig i prosessen. Det blir vanskeligere å stoppe prosjektene hvis man ikke har en sterk bevissthet om jordvern blant politikerne. De jeg har snakket med i Rogaland sa at det egentlig er ganske vanskelig å stå imot sterke interesser fordi motmakta er så liten for jordvernet lokalt.

  Foto: Erik Burås / Studio B13

Med investeringsvillige utbyggere, og utsikter for kommunen til å få nye boliger til å ta imot befolkningsveksten som er nødvendig for å få økonomi til å håndtere tjenestene den skal gi, er det ifølge Lien Skog, mange politikere som synes det er vanskelig å stå imot, selv om de egentlig mener at jordvern er viktig. Ofte er det slik at grunneieren også ønsker å bygge ned, og i mange tilfeller har vedkommende allerede fått en opsjonsavtale med utbygger. I Rogaland så hun et stort omfang av slike avtaler.

– Du har utbyggere som går rundt og banker på dører til grunneierne og spør om de vil skrive under på at de har retten til å bygge ut dersom arealet blir omregulert.

For bønder som enten allerede har leid ut jorda mot en forholdsvis lav sum, som sliter med rasjonalisering, som ikke har familie som skal overta gården eller har andre jobbalternativer, kan det være vanskelig å stå imot en årlig ekstrainntekt på flere hundre tusen kroner. Dette gir ringvirkninger.

– Selv landbrukseiendommer med mye jord er avhengig av mye leiejord. Har naboen en opsjonsavtale på jorda du leier, risikerer du at denne jorda blir borte og dermed at inntekten din blir borte, sier Lien Skog, som mener slike avtaler er problematiske.

– Å redusere omfanget av opsjonsavtaler ville ha vært et viktig tiltak for jordvernet. Det er også viktig å sikre åpenhet, mener hun.

Rekreasjon

I mange kommuner er det det nasjonale matsikkerhetsaspektet som er hovedargument for vern av matjorda. Men dette vekker lite lokalt engasjement.

– I kommuner hvor det er fokus på hvordan kulturlandskapet utgjør en viktig del av kulturen og bidrar til rekreasjon og friluftsliv, læring og stedsintegritet, står jordvernet gjerne sterkere, forteller hun. Dette gjelder også der kommunene anser landbruksnæringen som viktig.

Bevisstheten rundt hva jordbrukslandskapet tilfører lokalsamfunnet gir sterkere argumenter og større motivasjon til å ta vare på matjorda lokalt. Dette er også verdier som står sterkt blant grunneiere som ikke ønsker å bygge ned matjorda si.

Et sterkere vern av matjord gjennom lovverket, på lik linje med det vernet vi har av strandsone eller markagrensen, vil begrense omdisponeringene.

- Frøydis Haugen

Når en kommune først har åpnet for nedbygging av matjord, vil det spre seg. Driftsvilkårene blir vanskeligere på de gjenværende arealene.

– Politikerne er gjerne lojale mot tidligere vedtak. Har det gått ti år, og det så kommer en privat aktør som vil bygge, krever det guts å si nei om området allerede er godkjent omdisponert i kommuneplanen. Det kan også være satt av mer areal enn man trenger i kommuneplanen, eller at man har planlagt for en urealistisk stor befolkningsvekst. Jo mer areal som man er villig til å omregulere etter kommuneplanen, jo større areal blir satt i spill, og jo mindre kontroll har man både på jordvernet og hvor utbyggingen skal komme, sier Lien Skog.

Rolleblanding

For å redusere arealene som blir omdisponert, mener hun at landbruksnæringsinteresser og ikke bare private grunneierinteresser må komme sterkere på banen. Det som kanskje har overrasket henne mest, er hvor mange grunneiere som faktisk ønsker bygging på arealet sitt og hvor mange som har inngått opsjonsavtaler. En spørreundersøkelse til grunneiere om hvorvidt de var interessert i å bygge på jorda, viste at interessen er størst blant de som bor i sentrale landbrukskommuner og som i hovedsak ikke driver aktivt sjøl.

  Foto: Erik Burås / Studio B13

– En av fem ville bygge på arealet. Blant de som hadde søkt om landbrukstilskudd og var aktive, var tallet en av ti. De som ønsket nedbygging fant opsjonsavtaler som en trussel for jordvernet. De som ønsker å bygge på jorda si har oftere investeringer de ikke har råd til å gjennomføre på gården. Det er også høyere andel som vil bygge ned blant de som ikke driver jorda si aktivt selv. Gitt de store strukturendringene i landbruket, med en svært høy andel leiejord og krav til effektiv drift, kan det være man også bør vurdere landbrukspolitikken som en del av jordvernet. I dag er kanskje for mye overlatt til arealplanleggingen.

Forskeren ble også overrasket over spillet som skjer i kulissene. Uheldige rolleblandinger er ikke uvanlig, og hun ser ikke bort fra at det også kan være lovstridig i enkelte tilfeller.

– Jeg tror nok at det kan skje der hvor politikere har næringsinteresser og selv driver med eiendomsutvikling eller selv er grunneiere. Ofte er politikerne ryddige i å avstå fra formelle beslutningsfora, men de kan ha vært aktive i uformelle prosesser i forkant.

Festtaler

Frøydis Haugen som er 2. nestleder i Norges Bondelag forteller at lokal- og fylkeslagene rapporterer om stort press på matjorda lokalt.

– Det er veldig mange omdisponeringssaker på gang samtidig rundt om i landet. Vi hører også om at opsjonsavtaler er i bruk flere steder. Det er ikke enkelt å få gjennomslag for vern av matjord hos politikere. De snakker ofte fint om jordvern i festtaler, men når det kommer til stykket har politikerne mange hensyn å ta. I dette krysspresset taper oftest matjorda, sier Haugen som mener næringslivet generelt viser liten vilje til vern av matjord.

Hun mener også at presset ofte blir for stort på den enkelte grunneieren.

Nestleder i Norges Bondelag, Frøydis Haugen mener dårlig vern av matjorda bør bekymre hele samfunnet. Foto: Norges Bondelag

– Grunneiere som bruker jorda til matproduksjon er de som er mest tilbakeholdne til å omdisponere matjord. De er tross alt avhengig av jorda som sitt ressursgrunnlag.  Men det er mye penger involvert i arealsaker og presset på grunneiere kan i mange tilfeller bli så stort at det er umulig å forvente at enkeltpersoner skal ta ansvaret for vår felles matjord. I noen tilfeller ser vi at grunneier selv ønsker omdisponering. Noen ser på dette som en gylden mulighet til å hente ut kapital av eiendommen sin. Men siden matjord er en svært begrenset ressurs mener vi at det ikke kan være enkeltpersoners ansvar å ivareta fellesskapets ressurs.

Ønsker lovendringer

Når det gjelder viljen til å selge jord til utbyggere mener hun at det er viktig å skille mellom aktive bønder og grunneiere.

– For aktive bønder er jorda næringsgrunnlaget og det gjør at mange er svært restriktive til å selge til utbyggingsformål. Samtidig kan det å selge deler av et areal i noen tilfeller være eneste mulighet for finansiering av større investeringer på gården. For en grunneier som ikke har aktiv landbruksdrift vil utbygging ofte gi større inntekter enn feks å leie ut jorda til matproduksjon.

Hun etterlyser større engasjement for matjorda også utenfor næringen:

– Konsekvensene av omdisponeringer og utbygginger rammer selvfølgelig landbrukets evne til å levere på samfunnsoppdraget vårt – å levere norskprodusert mat til en voksende befolkning. Men jeg mener at dårlig vern av matjorda vår bør bekymre langt flere enn bønder og landbruksinteresserte, det bør bekymre hele samfunnet vårt.

For å redusere omfanget av omdisponering, mener hun det er nødvendig å se på lovverket.

– Et sterkere vern av matjord gjennom lovverket, på lik linje med det vernet vi har av strandsone eller markagrensen, vil begrense omdisponeringene. 

Landbruksdirektoratet har foreslått flere tiltak for å sikre åpenhet rundt og begrense bruken av opsjonsavtaler, heriblant forbud.

– Opsjonsavtaler handler om mye penger og setter grunneier og kommunepolitikere under et sterkt press. Vi mener at jorda helst bør vernes gjennom lov. Det tar tid, så i mellomtiden bør opsjonsavtaler på matjord forbys. Økt åpenhet om opsjonsavtaler er det mildeste virkemiddelet, men det vil i det minste synlig.

POWERHOUSE/26. september 2018

Forskningssenteret ZEN inn i Smart by Powerhouse

Arbeidet med å utvikle en veileder for smarte bygg, Smart by Powerhouse, er godt i gang. – For å ta hensyn til områdeperspektivet og øke innsikten rundt responsive bygg, er også forskningssenteret ZEN (Zero Emission Neighbourhood in Smart Cities) engasjert, sier daglig leder for Powerhouse, Rune Stene. Les hele saken

Til toppen