Vil løse opp i «leietakerfloka»

Vil løse opp i «leietakerfloka»

Leietaker og byggeier har ikke alltid den samme interessen i at byggene bygges eller oppgraderes til en mer miljøvennlig standard. Det skal den nye Miljøavtalen gjøre noe med.

  • Rådgivning
Motta nyhetsbrev fra Fremtidens Byggenæring

Store deler av bygg- og eiendomsbransjen har tatt inn over seg at miljøtiltak i denne sektoren er avgjørende for å nå målet om et lavutslippssamfunn i 2050. Advokat Jacob Solheim i Føyen Torkildsen som blant annet bistår ulike parter ved inngåelse av leieavtaler, mener at byggeierne har gode forutsetninger for å påvirke både leietakere og andre aktører til å ta mer miljøvennlige valg. Men ofte fungerer selve leiekontrakten som en brems.

– Hele konstruksjonen i en standard leiekontrakt vanskeliggjør gjennomføring av en del miljøtiltak, sier han, og peker på at det tradisjonelt er byggeier som tar kostnaden for utskiftninger og større oppgraderinger, mens leietakerne betaler driftskostnader som strøm, vedlikehold og renhold.

– Hvis man for eksempel vil bytte ut det gamle ventilasjonsanlegget fordi det er dyrt å drifte og fungerer dårlig, så må utleier ta kostnadene. Men hvis man sparer energi på det, vil leietakeren nyte godt av det ved reduserte felleskostnader. Da mister mange utleiere motivasjonen. Dette er den typiske leietakerfloka. Det samme gjelder mange andre tiltak som ikke er nødvendige, men som man ønsker å utføre av miljøhensyn, som etablering av styringssystemer, utskifting av vinduer og så videre. I mange gamle leieavtaler er det heller ikke så lett for utleier å gå inn og gjøre ting uten samtykke fra leietakerne. Dette fordi leieavtalen kun ga utleier hjemmel til å utføre «nødvendige» arbeider. Nyere versjoner av standard leieavtale gir imidlertid utleier hjemmel til å utføre miljøtiltak.

Åpen dialog

Derfor har det vært et behov for leieavtaler som i større grad fordeler kostnadene til slike utbedringer.

– For noen år siden lanserte Norsk Eiendom en mal for grønne leieavtaler. Det var en sped begynnelse og det ble ikke inngått mange slike avtaler. Mange mente at den var for ressurskrevende å bruke uendret, sier han.

Den nye og forenklede versjonen av den grønne leieavtalen, Miljøavtalen, ble lansert i år, og har blitt godt mottatt i markedet. Føyen Torkildsen har bistått Norsk Eiendom i arbeidet med Miljøavtalen, som legger vekt på energitiltak og at leietaker skal ha større forutberegnelighet og trygghet for økonomisk besparelse.

Ifølge Solheim fungerer Miljøavtalen som et tillegg til selve leieavtalen.

– Den kan brukes som et vedlegg både for eksisterende leieforhold og nye leieforhold, sier han.
Det er viktig at byggeier og leietaker har en god og åpen dialog om hvilke tiltak man ønsker å gjøre, og hvordan kostnadene skal fordeles.

– Man får løst opp i leietakerfloka ved at partene deler på kostnader og besparelser. Et annet viktig element er at miljøavtalen åpner for at utleier skal få tilgang og lov til å gjennomføre tiltak. Man blir enige om tiltaksplan, fremdriftsplan, beregning av kostnader, leietakers bidrag og innsparing. Noe annet som er nytt, er at utleier garanterer for at leietakers besparelse blir minst lik kostnaden. Hvis ikke skal utleier dekke differensen. Noe som er ganske spenstig, er at leietaker skal nyte godt av oppsiden; blir den faktiske besparelsen større enn planlagt, skal besparelsen i sin helhet tilfalle leietaker.

Godt utgangspunkt

Selv om man tar i bruk Miljøavtalen, vil det oftest være behov for en viss grad av skreddersøm for det enkelte leieforholdet.

– Men den er et godt utgangspunkt fordi den har med de fleste tingene man bør tenke på, slik at man unngår tvister midtveis i prosessen, sier Solheim, som understreker at Miljøavtalen ikke bare gjelder energitiltak, men også andre miljøtiltak som avfallshåndtering, materialbruk eller annet knyttet til løpende drift.

Ifølge advokaten er det mange som allerede har tatt elementer fra Miljøavtalen inn i sine leieavtaler, eventuelt i kombinasjon med andre ting, som BREEAM.

Utfordringen er økonomien i det; at man blir enig om en fordeling av kostnader og besparelser og forutberegnelighet på de økonomiske effektene av energitiltaket

Han er klar på hva som er den største utfordringene når partene skal inngå en avtale om energitiltak:

– Utfordringen er økonomien i det; at man blir enig om en fordeling av kostnader og besparelser og forutberegnelighet på de økonomiske effektene av tiltaket. Det har vært utfordrende for mange. Flere leietakere opplever at dette egentlig bare er en fordel for utleier fordi de legger penger i et prosjekt som øker verdien på bygget. Så her er det viktig med forklaringer, overbevisning og pedagogikk, samt at utleier tør å «legge hodet på blokka». Det må være kompetanse hos utleier, men helst også hos leietakerne.

Noen tiltak vil spares inn på kort tid, andre ikke. Ifølge Solheim blir det pussig dersom leietakeren skal betale fullt ut for tiltak som har en mye lenger levetid enn selve leieforholdet. I slike tilfeller vil det være naturlig å fordele kostnadene over de årene tiltaket er ment å leve, og at leietakeren betaler i forhold til leietiden. Dette er i Miljøavtalen løst ved at kostnadene skal fordeles med en annuitet basert på tiltakets økonomiske levetid tillagt en avtalt rente.

Solheim mener det er de store utleieaktørene som tradisjonelt har vært mest frempå når det gjelder miljøriktige bygg.

– Noen leietakere er veldig engasjert, har stor kompetanse, og er til dels pådrivere. Men det er ikke hovedregelen. Normalt er det utleier som har best kompetanse på miljø. Selv om leietakerne har en miljøvennlig profil, er det ikke sikker de har betalingsviljen. Det har vært et problem i mange år, men det har bedret seg, og nå er det flere som vil betale ekstra. I alle fall der hvor de ser miljøgevinsten og at dette kan ha en positiv effekt på miljøkostnadene, sier han.

BÆREKRAFT/25. mai 2018

Stor interesse for mer kunnskap om bærekraftig bygg

Nordens største møtested for bærekraftig bygg og arkitektur kommer for første gang til Oslo i oktober. Danskene bak møtestedet har blitt godt mottatt med mange henvendelser fra interesserte utstillere, og har oppstartet samarbeid med blant andre Bellona, OREEC og Omsorgsbygg. Les hele saken

BYUTVIKLING/25. mai 2018

Fra sentrumsdød til sentrumsglød

Kullkranbrua løfter den slitne havna i Aarhus. Den nedlagte flyplassen huser et kunst- og kultursenter. Den tomme butikken har blitt pop-up-shop, verksted, drivhus og grendehus. Torsdag 31. mai åpner DOGA to store utstillinger som viser hvordan vi kan ta i bruk byenes ressurser på nye måter og skape nytt liv i tomme lokaler. Les hele saken

Til toppen