– Boligpriser går opp og ned hele tiden – i sykluser. Noen er litt brattere enn andre, men det er alltid en viss logikk i dem. Om man da ikke teller med det som skjedde i 2016. Skal man forstå boligmarkedet, må man imidlertid ta inn over seg at det tar lang tid å endre takten i boligbyggingen.

Per Jæger er administrerende direktør for Boligprodusentene, en organisasjon som favner de fleste innen næringen. Hver måned legger han fram tall som viser både takten i boligbyggingen og utviklingen av boligprisene. Han er en særdeles balansert herremann som ikke lar seg affisere av selv de største bølgene i boligmarkedet:

Tilbud og etterspørsel

– Selv om det går an å regulere boligmarkedet til en viss grad, er det – om man skal tro økonomenes påstander – tilbud og etterspørsel som er bestemmende for boligprisene. I 2006 til 2009 gikk for eksempel boligprisene ned. Det samme skjedde i 2013, uten at man hadde gjort store forsøk på reguleringen. Så kom det et nytt fall i prisene i 2017, som mange mener skyldes boliglånsforskriften fra myndighetene. Og det kan nok ha noe for seg, men vi så jo på den ekstreme veksten i prisbildet i 2016 at det i grunnen ikke er så enkelt å styre prisene på boliger. Når folk etterspør flere boliger enn det markedet kan leverer, stiger prisene. Så enkelt – og så brutalt – er det bare. 2016 var et år ute av enhver kontroll, men det var jo hverken himmel eller helvete, slik det av og til blir beskrevet i pressen. Det var markedskreftene som virket også den gangen. Derfor er det nok riktig at jeg ikke lar meg bevege veldig av at prisen på boliger endrer seg. Det finnes alltid gode forklaringer, og ofte kommer man jo også med tiltak for å korrigere utviklingen, om politikerne synes at det er på sin plass.

«Jeg har lagt merke til at når politikerne ser at boligprisene faller littegrann, så har de som utgangspunkt at dette skylles at man har nok regulerte tomter, og at man kan slappe av på den fronten. Det er total skivebom.»

- Per Jæger

– Men prisene har steget ganske mye de seinere årene?

– Jo, selv om de som sagt har variert en del, er det nok riktig at boligprisene har steget temmelig mye. Ekstremt lave renter og forberedelsene til bankforskriften preget nok markedet i 2016, det er så: Men samtidig var det også en funksjon av at vi hadde hatt alt for lav boligbygging gjennom flere år, og da er det ikke til å unngå at prisene stiger.

Tar tid

– Men du var inne på at det ikke er så enkelt å øke boligbyggingen med et trylleslag?

– Ja, det er riktig. Det tar faktisk 4-10 år fra utbyggerne sier de skal kjøpe tomter og til boligene står der. Grunnene er mange, og til dels sammensatte. Men en av de viktigste grunnene er faktisk at det ikke finnes regulerte tomter: Det betyr at de mange kommunale kverner – som jo maler ganske langsomt – må male seg ferdig, selv om viljen sikkert kan være til stede. I mellomtiden øker kanskje etterspørselen i markedet, og prisene stiger ytterligere. Så blir markedet av og til preget av de lyse utsiktene, og det skjer en overproduksjon med derpå følgende prisfall. Denne dynamikken ser det ikke ut til at det er så lett å gjøre noe med fra det politiske Norge. Ideelt sett burde prisveksten på boliger ligge rundt 1-2% over konsumprisindeksen, men det skjer jo ganske sjelden.

– Likevel blir boligbesitterne stadig rikere?

– Jeg har sett at det er en påstand, ja. Men det er i så fall en sannhet med store modifikasjoner. Man kjøper og selger i et marked, så i grunnen er det vel bare etterkommerne etter en boligbesitter som kan hente ut noe særlig fra markedet? Om man da ikke kjøpte i en tid med lave priser, og selger når prisene har steget uten å kjøpe noe nytt. Da er det nok riktig at man kan komme til å ha en del penger på bok.

Skivebom

– Tror du politikerne kunne gjøre en bedre jobb med å regulere markedet?

– Politikerne har sin rolle, jeg har min. Derfor vil jeg ikke komme med alt for sterke råd til politiske myndigheter. Men jeg har lagt merke til at når politikerne ser at boligprisene faller littegrann, så har de som utgangspunkt at dette skylles at man har nok regulerte tomter, og at man kan slappe av på den fronten. Det er total skivebom. For det vil nemlig alltid være mangel på regulerte boliger, selv i en situasjon som nå, hvor befolkningen avtar noe. Vi har sett at Oslo faktisk nå er den kommunen som mister flest innbyggere, og det er jo fullkomment logisk: Med såpass høye boligpriser som man har hatt i de seinere årene, vil folk ta høyde for det, og kjøpe boliger utenfor de pressede områdene, slik at de får en boligsituasjon som er bedre tilpasset den livssituasjonen de er i, forklarer Jæger.

«Jeg spår aldri boligprisene, jeg forholder meg til dem.»

- Per Jæger

– Nå om dagen er det slik at det blir bygget færre boliger. Hva tror du det kommer til å bety for boligprisene fremover?

– Jeg spår aldri boligprisene, jeg forholder meg til dem, sier han smilende. Men det er riktig at vi er i en situasjon der vi går fra 35.000 igangsatte boliger i året til å få 26.000 påbegynte boligprosjekter. I tillegg til dette, vil en del boliger også bli kondemnerte. Dette får imidlertid ikke noen umiddelbar påvirkning av sysselsettingen. Det blir en gradvis endring i dette bildet, og om vi ser på begynnelsen av 2000 tallet ble det bygget for mange boliger. Så kom en periode da det ble bygget for lite, og nå er vi vel inne i en tid hvor det bygges omtrent passe mengde med boliger.

Reguleringen

Likevel er det EN regulering som virker ganske godt, mener Per Jæger, og det er bestemmelsen om at man må ha solgt mellom 50 og 70% av et boligprosjekt for å få lov til å sette i gang. Dette skaper trygghet for boligkjøperne, det bidrar til stabilitet i markedet, og ikke minst så begrenser det antallet konkurser i bransjen.

– Men det er jo litt merkelig at man ser en ganske sterk utflytting av hovedstaden i et land, er det ikke?

– Det er jo ikke akkurat så vanlig, kanskje. Men det har som sagt vært ganske store prisstigninger å se i de forskjellige boligmarkedene i Oslo i de seinere årene, selv om det altså falt litt i 2017. Og da kan det jo hende at de høye prisene fører til at folk ikke får lånt nok til å kjøpe, for man har jo denne begrensningen på 5 ganger inntekten, ikke sant? Og da kan det hende at enkelte i stedet velger et annet marked å kjøpe bolig i, og at det er akkurat det vi kanskje ser noe av i Oslo nå om dagen, sier Jæger til slutt.