– Eiendommen hadde en vernebetingelse da vi kjøpte den, så vi var klar over at det gamle bygget skulle beholdes. Det viktige for Solon Eiendom ble derfor å få til et godt grep, og det måtte bli et godt sted å bo til slutt. Det har aldri vært boliger i det eksisterende bygget tidligere, forteller prosjektleder hos Solon Eiendom Ørjan Jacobsen.

Prosjektet består av 35 selveierleiligheter fordelt på 3 bygg. 7 leiligheter i den gamle fabrikkbygningen, 28 leiligheter fordelt over to nybygg, i tillegg til en dagligvarebutikk på gateplan. Næringsvirksomheten blir drevet av Rema 1000.

– Vi i Solon er veldig opptatt av arkitektur, og det er viktig for oss at det vi bygger passer inn i området. Primært er vi boligutviklere, men i noen tilfeller følger det også næring med. Dette prosjektet er opprinnelig utviklet av Kruse Smith Eiendom. De dannet et nytt eiendomsselskap, sammen med Rema 1000 Etablering. Dette prosjektet ble delt 50/50 mellom dem. Da Kruse Smith Eiendom ble solgt til Solon, kom dette inn i vår portefølje. Ragde eiendom har kjøpt næringseiendommen, sier Jacobsen.

Komplisert prosjekt

– Det har vært komplisert å gjøre bygget om til boliger. Så vidt vi vet, er bygget fra 1917. Det er hva som står i de papirene vi har funnet. Vi måtte beholde fasadeuttrykket, samtidig som vi skulle få til velfungerende boliger – med et næringslokale under. Det vanskeligste var å sikre mot støy og brann. På den andre siden skulle jo også boligene se bra ut. Og det synes jeg det er blitt. Det er blitt ganske spektakulære leiligheter i det gamle industribygget, over to etasjer. Det er nesten blitt litt rekkehus-aktig. Det er derfor vi har brukt ”townhouse”-begrepet i markedsføringen.

– Vi hadde litt trøbbel innledningsvis, fordi kommunen stilte strenge krav til reguleringen. Blant annet ble volumet dratt ned ganske betraktelig. Samtidig synes jeg arkitektene hos Arcasa har gjort en veldig fin jobb med det som ble igjen. Både volum og uttrykk på de nye boligene, sammen med volumet som allerede sto der, ble vakkert til slutt. Arcasa skal ha skryt for det.

Stor respekt for historien

Arkitekt Toril Kolstad har ledet arbeidet hos Arcasa:

Foto: Anders Stien

– Det er klart at et slikt oppdrag er utfordrende. Vi har hatt veldig respekt for den gamle delen av prosjektet, selv om det nok så temmelig dramatisk ut mens det hele sto på. Det gamle taket ble jo revet, for eksempel. Vi har imidlertid tatt vare på fasadene ut mot gatene, og taket er rekonstruert. Piper og takvinduer har vi beholdt. De nye vinduene ligner veldig på de gamle, med flotte profiler. Vi har også laget en litt mer åpen del, inn mot bakgården. Vi hadde dialog med Byantikvaren og Oslo kommune underveis, og vi mener sluttresultatet er blitt veldig bra.

De nye byggene skal også stå i stil med det gamle.

– Vi jobbet litt med valg av teglstein på nybyggene. Vi ville ha noe som kunne passe til det gamle bygget. Vi valgte noe som ser litt gammeldags ut, og vi håper fasadene derfor ”snakker godt sammen” med den gamle teglsteinen. Vi har også brutt opp litt gjennom å bruke puss på de moderne bygningene, og vi har brukt sort farge på en del detaljer som går igjen – slik at det harmoniserer med det eksisterende bygget, sier Kolstad.

Totalentreprenør Kruse Smith har omsatt tegninger til ferdig bygg.

– Det mest utfordrende for oss var å få en oversikt over jobben vi skulle gjøre, før vi begynte på byggeplass. Dette er en eiendom med både bolig og næring, og det er både nybygg og eksisterende bygg med verneverdige fasader. Det er komplisert å få kontroll og oversikt over alle ting på forhånd, selv om det rent teknisk ikke er blant de mest utfordrende prosjektene. Problemet er snarere at det dukker opp uforutsette ting underveis, forteller prosjektleder Jan-Tore Jørgensen hos Kruse Smith.

– Pandemien hjalp heller ikke. Vi måtte stenge ned en periode etter 12. mars, og det oppsto forsinkelser i leveransene. Det var også krevende å få tak i arbeidskraft til rett tid.

Kalkmørtel til besvær

– Kalkmørtelen i det eksisterende bygget var også en utfordring. Kompetansen på gamle teglvegger av denne typen er det ikke lenger så mange som har her i landet. Det miljøet er ikke så stort. Kalkmørtel har ikke mye fasthet, men det var slik de gjorde det den gangen. Samtidig kan vi ikke bare isolere mer innvendig. Veggen må få puste. Vi må bare akseptere en litt lavere u-verdi.

Riktig kompetanse fant utbygger hos ingeniørene Seim & Hultgreen AS.

– Vi har primært holdt på med fundamentering av bygget, samt refundamentering av det gamle teglbygget. Det har vært gøy å jobbe med dette. Det var intenst mens det sto på, men det ble et flott resultat, synes Helge Seim.

– Grunnmuren ble refundamentert til fjell. Det var en komplisert oppgave, blant annet det å stabilisere veggen mens du gjør arbeidet. Taket var tatt av da vi gjorde den jobben, så vi måtte stabilisere en teglstensvegg i tre etasjer. Teglsteinen i den eldste delen er mørtlet med kalkmørtel, og den har mye mindre bæreevne enn sementmørtel. Vi laget en midlertidig konstruksjon utvendig, slik at veggen skulle stå i ro.

Prosjektet ble ferdigstilt i juni, åtte uker etter planen.

– Boligene har vært veldig populære. Vi var ferdig solgt før siste overlevering. Det var en periode det gikk litt trått, men da var det egentlig slik i hele markedet. Vi har imidlertid opplevd at dette ble tatt godt i mot av kundene. Det er en relativt liten eiendom, og med begrenset plass ble det ikke mye til overs for bilparkering. Det var et problem for noen. Men slik er det blitt. Det er nok nødvendig å redusere bilbruken vår i bysentrum, fastslår Jacobsen hos Solon Eiendom.

Men industrihistorien lever uansett videre.

– Prosjektet heter Dnamo fordi det eksisterende bygget i sin tid var del av en dynamofabrikk. Det var gøy å spille på det som har vært her tidligere, gammel industrihistorie.