Advokat og partner Christian O. Hartmann og advokatfullmektig Eivind Virik i SANDS har jobbet mye med eiendomsteknologi, såkalt PropTech, og ser at flere eiendomsbesittere nå vurderer det slik at oppsiden ved å ta i bruk flere av de nyere eiendomsteknologiene er i ferd med å veie opp for risikoen.

Konservative

– Hva kommer det av at eiendomsbransjen er så konservative på å ta i bruk moderne teknologi?

– Her er det viktig å skille mellom hhv. eiendoms- og entreprisebransjen. Hva gjelder eiendomsbransjen må man huske på hvilket bakteppe denne bransjen har. Bransjen er jo i en særstilling på flere måter, fordi verdien av en eiendom ikke fluktuerer i samme grad som mange andre investeringsobjekter. I tillegg leies eiendommer ofte ut på lange kontrakter, og i perioden eiendommen er utleid har gårdeier lite insentiv til å oppgradere bygningen, inkludert ved å ta i bruk nye teknologier. Men dette er i ferd med å endres.

– Entreprisebransjen har her vært flinkere når aktørene har sett den konkrete fordelen. Dynamikken er her at aktørene ofte ser behovet for teknologiske nyvinninger for å drive prosjektene mer effektivt, mens de på en annen side holder igjen av hensyn til at de ikke ønsker å legge penger i innovasjon hvis de ikke ser for seg konkrete resultater på bunnlinjen. Det siste er åpenbart for alle bransjer hvor målet er å tjene penger, men entreprisebransjen preges kanskje av dette i større grad enn mange andre av hensyn til de lave marginene.

– Hvilken interesse har SANDS i PropTech?

– SANDS har sett at flere av aktørene som utvikler løsninger for eiendoms- og entreprisebransjen på den ene siden, og eiendoms- og entrepriseaktørene på den andre tilhører forskjellige miljøer. Med det brede kontaktnettet vi har innen de tre sektorene eiendom, entreprise og teknologi ser vi at vi kan skape møteplasser for de forskjellige aktørene. I tillegg har vi åpnet linjene mellom våre avdelinger for å tilrettelegge for økt samhandling i enkeltprosjektene. Dette er nødvendig hvis man ønsker å kunne løse noen av de nye juridiske utfordringene som følger med den teknologiske utviklingen.

Eiendomsbransjen vært trege med å ta i bruk teknologiske nyvinninger, ettersom innovasjon tilfører et risikoelement.

– Noen av de teknologiene vi følger ekstra nøye med på knytter seg til bruken av kunstig intelligens, VR og AR, men også blockchain. Innen entreprisebransjen er BIM-systemer allerede godt innarbeidede verktøy, men vi ser frem mot integrasjon av BIM-systemer med loggføringsverktøy, SD-systemer og digitale tvillinger av eksisterende bygg og anlegg.

– Vi ser også at den tekniske driften av bygg vil bli sterkt preget av teknologi som f.eks. sensorløsninger fremover. Tanken er at ved å ha kontroll på når systemer er i ferd med å svikte så kan man komme feilene i forkjøpet og begrense følgeskadene av tekniske svikt. Samtidig vil brukeropplevelsen for leietakerne i slike teknologiske bygg bli vesentlig forbedret. Dette i tillegg til at man kan spare kostnader til energi ved å kunne føre sanntidskontroll over byggets faktiske bruk. Tilgjengeligheten av slike teknologiske løsninger kan på et juridisk plan tenkes å forskyve tidligere standardiserte risikosfærer mellom f.eks. utleier og leietaker.

Lange kontrakter

– Men har i grunnen eiendomsbransjen noe incitament til å ta i bruk teknologiske nyvinninger av forskjellige typer?

– Som nevnt inngås leiekontrakter ofte for lange tidsperioder – ofte 5 til 10 år av gangen. Da er naturligvis incitamentet lavt for å investere i bygget i denne perioden ettersom inntektene på bygget baseres på leiekontrakten. Likevel kan man se at energibesparelser i bygg kan redusere de løpende utgiftene hvilket vil spille direkte inn på bunnlinjen til gårdeier. Vi er i kontakt med aktører som ser på løsninger hvor bygg kan produsere egen energi. Det kan diskuteres om ikke teknologien her er i ferd med å løpe fra regelverket, med tanke på at omsetning av energi er lovmessig begrenset. Likevel bevitner vi at noen svært kløktige aktører er i ferd med å løse denne problematikken. For å løse slike utfordringer er det avgjørende med en detaljert forståelse av både juridiske og kommersielle faktorer.

– En annen utvikling vi følger tett er den stadige økningen i arealer til bruk for korttidsutleie og co-working. Følgene av denne utviklingen kan være en større grad av fleksibilitet for både leietaker og utleier, men denne utviklingen kan også føre til økt risiko. Denne risikoen må håndteres på en god måte.

– Entreprisebransjen har på sin side stor interesse av å følge opp prosjektene så tett som mulig, spesielt av hensyn til å begrense konfliktene som ofte oppstår mot slutten av et prosjekt. Ved å avdekke svikt tidlig i prosjektene vil man kunne begrense tvistefasen som oppstår mot slutten av prosjektet hvilket igjen kan være utslagsgivende på den totale fortjenesten. Her mener vi at entreprisebransjen fremdeles kun skraper i overflaten av mulighetene.

Viktigheten av gode rådgivere

– Kan teknologien utnyttes på andre måter?

– Det er i prinsippet kun fantasien som setter begrensninger her. Samtidig er alternativene for hvordan man utnytter teknologien tett knyttet opp til hvordan teknologien kommersialiseres. At teknologien blir kommersialisert på korrekt måte forutsetter at man har en forståelse ikke bare av bransjene man ønsker å bruke teknologien i, men også at man har en grunnleggende forståelse av selve teknologien og hvordan denne utvikles - og dette har SANDS fokus på.

Hvis man satser riktig fra begynnelsen av, og utnytter den tilgjengelige teknologien på riktig måte, føler vi oss overbeviste om at hele bransjen vil kunne profittere på å oppgradere seg teknologisk.

– Vi forventer at det kommer verktøy som ikke bare effektiviserer konstruksjons- og driftsfasen av bygg og anlegg, men også verktøy som gjør tvistehåndteringen mer effektiv. I like stor grad som at dette handler om digitalisering, så handler det om å utvikle effektive metoder å bruke teknologien på. Her i SANDS arbeides det f.eks. med et meglerprogram for tvisteløsning nå.

– Eiendoms- og entreprisebransjen er på vei inn i en situasjon med store endringer på teknologifronten. I en slik situasjon er det viktig at eiendomsbesitterne har tilgang på rett kompetanse spesielt for å begrense konfliktnivået. Dette fordi en ny hverdag gir grobunn for nye typer konflikter som bransjen ikke enda har vært utsatt for. Men hvis man satser riktig fra begynnelsen av, og utnytter den tilgjengelige teknologien på riktig måte, føler vi oss overbeviste om at hele bransjen vil kunne profittere på å oppgradere seg teknologisk, slutter Virik.