– De fleste festekontrakter har lang løpetid, ofte med en varighet på 70-100 år. Kontraktene ble gjerne inngått på 50-tallet og flere av kontraktene nærmer seg nå utløpsdato.

– Dette merker vi advokater, sier advokat og partner Christian O. Hartmann i SANDS som er spesialist på tomtefeste. I festeforholdets løpetid har det gjerne vært fokus på regulering av festeavgiften og senere innløsning. Svært få av partene i et festeforhold har hatt fokus på avvikling, og dette kommer gjerne brått på.

Avvikling

– Tomtefesteloven har kun 3 bestemmelser om avvikling (kap.VII), og rettspraksis og teori er til dels begrenset på dette området. Problemstillingene er mange og til dels kompliserte, presiserer Hartmann. Hvilke rettigheter og forpliktelser en fester har, vil avhenge av om festeren fester en bolig/fritidstomt eller en næringstomt. Festere som fester for private formål har flere valgmuligheter ved utløp av festekontrakten enn en næringsfester. Som et alternativ til avvikling ved kontraktens utløp kan en «privat» fester i stedet enten kreve innløsning eller forlengelse.

– Rett til innløsning, som betyr festers rett til å kjøpe tomten bygget står på, kan gjøres gjeldende først etter 30 år, og deretter hvert 2. år for boligfeste og hvert 10. år for næringsfeste, og ved utløpsdato, forklarer Hartmann.

– Hovedregelen i loven er at innløsningssummen skal tilsvare 25 ganger KPI-justert festeavgift. Dersom bortfester synes kjøpesummen blir for lav, kan han kreve at kjøpesummen skal settes til 40 % av tomtens råtomt verdi, hvilket skjer i de aller fleste tilfellene. 40% regelen gjelder imidlertid ikke ved evigvarende festekontrakter, fortsetter Hartmann. Innløsning gjelder heller ikke for festetomter som tilhører bortfesters landbrukseiendom. Ønsker en fester å kreve innløsning må han være oppmerksom på lovens tidsfrister. Kravet må fremsettes senest 1 år før innløsningstidspunktet.

Alternativ

– Som et alternativ til innløsning kan en privat fester kreve forlengelse av festekontrakten, fortsetter Hartmann. Loven gir anvisning på at slik forlengelse skal skje på samme vilkår, med mindre bortfester krever justering, hvilket han normalt vil kreve. Bortfester kan kreve festeavgiften oppregulert til 2 % av råtomteverdi men begrenset til maks. kr. 9000,- pr. dekar (2002 kroner, i dag ca. kr. 12.230). Denne bestemmelsen har vært en het politisk potet, og er en følge av at Norge har blitt dømt i Den Europeiske Menneskerettighetsdomstol i Strasbourg, supplerer Hartmann. Taket på kr. 9000 per dekar kan for attraktive tomter medføre at avkastningen for bortfester blir svært lav. Loven har en sikkerhetsventil dersom beløpet blir så lavt at det strider mot Den Europeiske Menneskerettighetskonvensjonen. Men nøyaktig hvor grenser går er ikke fastsatt og heller ikke prøvd av Høyesterett.

En næringsfester derimot kan hverken kreve innløsning eller forlengelse med mindre dette er avtalt.
Slike klausuler er ikke så vanlig i næringsforhold forklarer Hartmann, og resultatet er da at festeforholdet skal avvikles. Dersom festeforholdet skal avvikles er reglene for den private- og næringsfester nokså like.

Fjerne bygninger

Lovens hovedregel medfører at fester er forpliktet til å fjerne sine bygninger ved opphør. Det finnes imidlertid en unntaksregel, som i realiteten er lovens hovedregel fortsetter Hartmann:

– Dersom rivning vil medføre at «verdier går til spille i utrengsmål» er ikke lenger fester forpliktet til å rive sine bygninger. Bortfester vil da være forpliktet til å overta festers bygninger mot å motta et vederlag fra fester. Bestemmelsen er tuftet på samfunnsøkonomiske aspekter. Det er ikke ønsket at bygninger som er vel fungerende og som bortfester kan ha nytte av skal rives. Det skal svært mye til for at ordinære godt vedlikeholdte bygg må rives. Dette er en såkalt preseptorisk bestemmelse som partene ikke kan avtale seg bort i fra.

– Hva om bortfesteren vil overta festers bygninger?

– Da blir det store spørsmålet hva bortfester må betale. Det avgjørende blir da hvem som krever at bortfester skal overta. Krever bortfester selv å overta må han betale til fester det det vil koste å føre opp tilsvarende bygg med fradrag for alder og bruk, ofte kalt teknisk verdi. Dersom det er fester som krever at bortfester skal overta, heter det i loven at bortfester skal betale den verdi byggene har for bortfester. Også denne bestemmelsen er bindende for partene og kan ikke avvikles ved avtale. En situasjon som ofte oppstår knyttet til fastsettelse av bruksverdi er at bortfester hevder han ikke har bruk for bygningene, da disse f.eks. skal rives for å føre opp boliger. Bortfester vil da anføre at byggene har negativ verdi for han. Det er ikke mye rettspraksis på området, men Høyesterett har i de såkalte Zachariasen-brygge sakene antydet at det er en objektiv bruksverdi som må legges til grunn, og ikke den konkrete bruken den aktuelle bortfester har. Videre finnes det rettspraksis som antyder at ny regulering og utnyttelsesmuligheter skal ses bort i fra ved fastsettelse av bortfesters nytte av byggene. Da blir resultatet at bruksverdien vil tilsvare en kapitalisert verdi av byggenes netto påregnelige leieinntekter.

Mye uavklart

– Videre er det et spørsmål hvordan tomten skal verdsettes ved bruk av avkastningsmodellen som verdsetter hele eiendommen, inkl. tomten. Hvilken verdi tomten skal ha var temaet i den siste Zachariasen-brygge dommen, der Høyesterett går langt i å vise til at resultatet skal være rimelig for begge parter. Lagmannsretten skal i september 2018 fastslå den endelige bruksverdien for bortfester i denne saken.

Hartmann avslutter med å understreke at det er store verdier på spill og at partene synes enten ikke å ha et bevisst forhold til de ulike verdsettelsesmetodene, eller at de kvier seg for å kreve at bortfester skal overta, da man er usikker på hva vederlaget vil bli. Og det med god grunn, da det er mange spørsmål knyttet til avvikling som fortsatt er uklare eller ikke besvart.