Grønn eiendomsdrift med implementering av energieffektive løsninger kan bidra til å redusere eiendomsbransjens fotavtrykk med lavere energiforbruk og reduserte utslipp av klimagasser.

Enormt potensiale i eksisterende bygningsmasse

Andelen med nybygg er liten i forhold til eksisterende bygg. Likevel er det størst oppmerksomhet rundt klimavennlige løsninger for nybygg. Det er nok ikke så rart, da det er enklere å bygge klimavennlig fra grunnen av, enn å oppgradere et bygg fylt med leietakere.

Erlend Simonsen. Foto: DNB

– Det er stort fokus på de 1–2 prosentene nybygg hvert år, men grønn oppgradering av eksisterende bygningsmasse har et enormt potensiale. Det har vi hatt stort fokus på de siste 20 årene, forteller Erlend Simonsen, direktør for bærekraft og digitalisering i DNB Næringseiendom i Bergen.

Simonsen mener grønn eiendomsdrift gir fordeler både til utleiere, leietakere og samfunnet generelt.

Energibesparelser kan gi utleier reduserte driftskostnader, forbedret omdømme og høyere verdi på eiendommen. Det trekker ofte til seg gode leietakere.

Leietakeren får mer produktive ansatte som trives når de jobber i godt ventilerte og naturlig opplyste rom. Reduserte energikostnader kan også gi lavere leiepris.

– Mange leietakere har et bevisst forhold til eget karbonavtrykk, og er ofte pålagt å inkludere energiforbruket i sine bærekraftsrapporter. Derfor foretrekker de å leie energieffektive bygg, sier Simonsen.

Han tror bygg med lite fokus på grønn eiendomsdrift risikerer å bli mindre relevante.

Kan ikke styre det man ikke kan måle

Første skritt mot grønn eiendomsforvaltning er å kartlegge energiforbruket.

– Vi er avhengige av å vite hvor og når vi bruker energi. Med kontroll på energiforbruket er det enklere å gjøre tiltak som reduserer energiforbruket. Da får vi mer målrettede tiltak som er lette å regne hjem, sier Vinje.

Kostnadseffektive oppgraderinger er krevende å gjennomføre, derfor letes det etter smartere løsninger for å redusere energibruken. Teknologi, med maskinlæring og kunstig intelligens (KI) kan bidra.

– Vi har nå et bygg hvor algoritmene setter temperatur på varmeanlegget basert på historiske data, sanntidsdata og værdata. Vi tror denne typen teknologi kan gi stabilt lavt energibruk og godt inneklima, sier Simonsen.

Mer komplisert med etterisolering

Når bygget er kartlagt og energityver fjernet, er neste fase å oppgradere teknisk anlegg og forbedre isoleringen.

Anette Vinje. Foto: Koteng Eiendom

– Tiltak som går på tekniske installasjoner i et bygg er som oftest enkle tiltak, men skal man redusere energibruken mye kommer man ikke bort fra bytte av vindu og etterisolering av vegger og tak. Dette er litt mere kompliserte prosesser som krever mer planlegging og velvilje fra leietakere om det er bygg som er i bruk, sier Vinje.

Men oppgradering av for eksempel vindu er ikke nødvendigvis alltid beste løsning sett i et miljøperspektiv.

– Det er viktig å gjøre beregninger for om det er miljøvennlig å bytte de ti år gamle 2-lags vinduene til toppmoderne passivhusstandard 3-lags vindu, når det fremdeles gjenstår 15–20 års levetid på de eksisterende vinduene, sier Simonsen.

Han mener mentaliteten med å rive ut og bygge nytt, må endres radialt, og ser nå at flere leietakere ønsker ombruk/gjenbruk/sirkularitet for å bedre miljøprofilen i sine lokaler.

Produsere energi selv

Når energisparetiltak har redusert byggets energiforbruk, kan tilført energi reduseres ytterligere ved å produsere energi selv.

Byggets plassering og type leietaker vil bestemme hva som er gunstigst løsning. Varmepumper, både luft-til-luft, og varmepumper som henter energi fra sjø eller grunn, er gode alternativ til de fleste bygg.

Solceller passer best på bygg med stor takflate.

– Solcellepanel alene er ikke nødvendigvis fornuftig. Men ved å kombinere solceller med energilagring, som med ombrukte elbilbatteri, kan en oppnå bedre resultat. Vi har sett at forsøk med solceller på sentrumsbygg med liten takflate her i Bergen, ikke ga så godt resultat som tenkt, sier Simonsen.