– Höegh Eiendom kjøpte tomten for noe sånt som 15 år siden, og den gang var det ennå en cellulosefabrikk her. Først da Peterson & Søn avviklet virksomheten 2012, kunne vi utvikle eiendommen. Vi etablerer en helt ny bydel i dette gamle industriområdet, som ligger der elva møter Mossesundet. Det er på tide. Dette unike området har vært mer eller mindre lukket for befolkningen i 150 år, forteller prosjektdirektør Atle Sundby.

Höegh Eiendom satser blant annet på boliger, næringslokaler og kulturscener. I tillegg er det slik at det aldri har vært noe større konferansehotell i Moss, sier Sundby:

– Vi mente derfor at det ville være marked for det. Vi pratet med flere hotelldrivere, og vi valgte til slutt å inngå en avtale med Norwegian Hospitality Group (NHG). Det er vi veldig fornøyd med. De er en familiebedrift som setter et særpreg på sine hoteller, fordi de er så personlig involvert i alle planer og detaljer i prosjektene.

Social club og spa i høyden

Hotel Riviera får 14 etasjer, blant annet med spa og basseng på taket, samt restaurant og bar. Det blir totalt 172 rom og suiter, og et spesielt møte- og konferansekonsept.

Foto: Höegh Eiendom AS

– Det heter ikke «konferansefasiliteter» lenger – det heter social-club, sier Sundby med et glimt i øyet. Det betyr at alle disse konferanserommene har hver sin identitet. Det gjenspeiles i valget av for eksempel tapet og interiør, etter et tema. Det er dessuten en stor integrert vinterhage, etablert sammen med restauranten, som gjør at de kan åpne opp mot parken og sjøen på sommerdager.

– Hele toppetasjen er nærmest et eneste stort basseng, som strekker seg både ute og inne. Ellers er det badstuer, jacuzzi og områder der folk kan kose seg. Det blir litt av alle de elementene som er knyttet til en spa-opplevelse. På taket er det i tillegg en fantastisk utsikt.

Flinke folk

– Höegh Eiendom har et slagord som heter «Vi skal skape levende steder som begeistrer». Da trenger vi noe som er unikt; som skiller seg ut på en positiv måte i sammenligning med andre steder. Dette hotellet skal være et slikt sted, også med en bypark på utsiden av hotellet, Rabben. Der skal det være badestrand, flytebadstuer og en stor marina. Litt som på Son, egentlig: Også her kan du komme med båten din, og legge deg til for natten. Så kan du spise på restauranten, bade på bryggen eller ta en bastu, og tøffe videre med båt dagen etter.

– Vi har hatt veldig flinke arkitekter og en veldig flink hotelldriver, som gjør at vi sammen har funnet de beste løsningene. Konseptet er blitt skikkelig gjennomtenkt. Vi har også utfordret frem en del smarte, energitekniske løsninger. For eksempel er altså hele toppetasjen nærmest et eneste svært basseng, som fungerer både ute og inne. Ellers er det badstuer, jacuzzi og områder der folk kan kose seg ved bordet med en drink. Det blir på dette taket litt av alle de elementene som er knyttet til en spa-opplevelse.

Løsningene er kommet på plass ved hjelp av blant andre Ø.M. Fjeld. Prosjektleder for entreprenørselskapet, Tommy Hansen, forteller at noe av det spesielle med Hotel Riviera er nettopp at spa og basseng ikke ligger på bakkeplan som normalt.

– Det gir oss en del utfordringer, både bygnings- og tidsmessig. Ikke minst var det krevende å få tekniske føringer frem til toppetasjen. Det er jo ganske teknisk utfordrende, og det er dessuten komplisert å lykkes med den bygningsmessige vanntettheten rundt spa-avdelingen, som jo hindrer at vann fra bassenget i toppen renner nedover i etasjene.

– Vi har også funnet frem til veldig gode energieffektive løsninger, særlig med tanke på varmepumpe- og fjernvarmeoppvarming. Bassenget i toppetasjen er varmet med varmepumpe. I tillegg er det en god energigjenvinning i dette, ved at vi bruker varme fra gråvannsanlegget til oppvarming av blant annet gardrober og hotellrom, forteller Hansen.

– Byggherre og hotelldriver har hatt et særlig fokus på energieffektivisering og miljøbesparing. BREEAM-sertifisering krever blant annet en del dokumentasjoner, og en forholdsanalyse som vi naturligvis må følge.

Vanskelige grunnforhold

Den aller tøffeste delen av jobben var for entreprenøren å løse utfordringene med fundamentering. Grunnforholdene på verket har ingenlunde vært ideelle.

– Fundamenteringen har vært en real utfordring. Tidsmessig har det også vært en veldig stram og tøff fremdriftsplan. Vi gikk inn med pælesystemer, basert på våre tidligere erfaringer. Det har vært en suksesshistorie. Det har tatt litt tid, men vi har løst det på en veldig god måte med lite vrak og kapp, konstaterer Hansen.

– Vi har hatt et veldig godt samarbeid med Höegh Eiendom og NHG. Byggherre har vært dyktige til å ta de riktige valgene, til riktig tid. Det har vært helt avgjørende for oss. Vi har vært påvirket av pandemien, invasjonen av Ukraina, energikrise og skyhøy inflasjon, spesielt innen leveranser.

Hos rådgivningsselskapet Sweco bekrefter prosjektlder Aksel Skaar Skogvang at det måtte en del planlegging til for å få bygget til å stå skikkelig.

– Det var noen utfordringer i starten med bæresystemet til bygget, og dette med trappe- og heissjakter samt avstivende system. Vi brukte fjærstivheter i modellering av grunnen. Vi modellerte det dessuten slik at vi klarte å spare inn en god del betong. Det resulterte i en ganske stor innsparing, sier Skaar Skogvang.

– Samarbeidet med de andre partene har vært helt utmerket. Det handler om å inngå kompromisser. Vi hadde en god tone, men det dukker alltid opp noen små utfordringer på byggeplassen. Vi måtte hive oss rundt iblant, men vi ble ikke presset for hardt heller. Dette er et av de bedre prosjektene jeg har vært på, med tanke på samhandling.

Binder sammen sjøsiden

Hotellet er tegnet av LPO Arkitekter. Prosjektleder Tim Larsen Kvingedal forteller at de har brukt mye tid på å gjøre best mulig bruk av en helt unik tomt. Verket er et post-industrialisert område, og ligger i nærheten av bysentrum. Området er vestvendt mot fjorden, og har direkte tilknytning til de viktige delene av det historiske Moss.

Foto: Höegh Eiendom AS

– Tomten går helt ned til sjøkanten, og stiger egentlig opp fra sjøen via den bearbeidede halvøya som er en etterlevning fra celluloseproduksjonen. Det blir strender og et parkområde der, for lokalbefolkningen og hotellets gjester. Langs kaifronten ligger nyetablerte boliger med næringsfunksjoner på bakkeplan. Hotellet møter havnefronten med uteservering og en vinterhage nede på det planet.

– En tøff bevegelse og kvalitet i prosjektet, er at du kan spankulere inn fra havnefronten og ta heisen rett opp til øverste etasje; Da befinner du deg plutselig i en velvære/spa-avdeling høyt der oppe, med en helt fantastisk utsikt over Oslofjorden over til Jeløya. Du kan svømme uavbrutt gjennom det som er klimaskillet, eller glassveggen, ut mot sjøen. Det er blitt en unik destinasjon, som skiller seg ut, mener Larsen Kvingedal.

Som en liten homage til den industielle fortiden på stedet har arkitektene dessuten brukt corten, en stålkledning med en legering som gir «naturlig» rust i ytterlaget. Rustlaget gir en selvbeskyttende hinne, når den ruster videre.

– Da får vi over tid en varm, rødbrunlig patina på stålet. Vi monterer det nå, så det ser ennå blankt ut. Men med tid og klima; sjø, salt, vær og vind, vil det endre seg ganske raskt. Det gir et fint hint til historien i denne industrielle delen av Moss.

Godt samarbeid mellom entreprenør og rådgivere

Rådgiverne i WSP har blant annet hatt ansvaret for miljø, VA, overvannshåndtering, brann, akustikk, bygningsfysikk, dagslysberegninger og ventilasjon.

En av utfordringene i prosjektet har vært knyttet til miljø, forurenset grunn og sediment. Området er preget av gassproblematikk i bakken og store mengder anleggsvann som må håndteres. Tett oppfølging og god dialog mellom entreprenør og deres rådgivere har vært avgjørende for å nå fremdrift og miljømål, forteller rådgiverne i WSP.

– Vi har brukt mye tid og fokus på å gi solide råd og vurderinger som har vært praktisk nyttige og gjennomførbare for arbeidet vi har bistått entreprenør med. Flere av WSP sine miljørådgivere har vært involvert i vurderinger knyttet til kartlegging av forurensning på eiendommen siden 2009, og har god kjennskap til relevant historikk og utvikling av eiendommen frem til i dag, sier Eli Smette Laastad, miljørådgiver i WSP.

– Vi har benyttet oss av databaseløsningen Dalux field til å rapportere på miljøoppfølgingsplan sammen med entreprenør som kan gjøres både via app og i database som har gjort rapportering og dokumentasjonen effektiv og oversiktlig. Vi har spart tid og penger på å ha full oversikt på ett sted. Dette har krevd at både vi og entreprenør bruker verktøyet riktig, men er noe som har gitt høy uttelling.

Smette Laastad forteller at de har brukt egne ressurser til å sammenfatte og kartfremstille all tidligere og nyere forurensningsdata, som et verktøy til å hele tiden gi en helhetlig oversikt over forurensningssituasjonen til kunde – og dermed optimalisere all prøvetakning, vannhåndtering og massehåndtering.

– Dette sammen med solid fagkunnskap og tett samhandling med entreprenør har ført til at vi har levert i henhold til fremdrift gjennom hele prosjektet, påpeker hun.

– Vi har hatt et tett samarbeid med entreprenør og underentreprenør på grunnarbeider, i tillegg til leverandører på prosjektet, for eksempel ved renseløsninger. Vi har hatt god og åpen dialog med byggherre og Moss kommune, samt Statsforvalter. Entreprenør og byggherre har hatt et ønske om å gjøre ting riktig fra start og har vært villig til å bruke tid og penger på oss, også for å lære og utvikle sine egne rutiner på miljø, forteller Eli Smette Laastad.

Komplekse løsninger

– Våre tekniske rådgivere fikk bryne seg på komplekse løsninger, blant annet med varmegjenvinning med gråvann og varmepumpe på tak. Det var også utfordringer med plass, både innvendig og utvendig. I tillegg stilte kunden strenge krav både til estetikk og lønnsomhet. Vi hadde god dialog med tekniske entreprenør (Bravida) hele veien og leverte prosjektet i henhold til tidsplan og fremdrift, sier Fredrik Skagemo, oppdragsleder for prosjektet i WSP.

VA-rådgiver Arne Halvor Thingstad Pedersen, forteller at rådgiverne for vann, avløp og overvann i WSP har bidratt med sin kompetanse til å finne optimale løsninger for overvannshåndtering på den aktuelle eiendommen, i form av grønt tak og tilrettelegging av terreng for bortleding på overflate og i ledninger til fjorden. BREEAM-sertifisering har vært sentralt.

– Vi fikk en spennende utfordring med pumpekummer og pumpeledninger for spillvann, samt prosjektering av spesialtilpasset samlekum med sluseventiler for fremtidig vedlikehold av pumpeledningene. I tillegg har vi lagt til rette for leveranse av tilstrekkelig brannvann ved prosjektering av en brannkum, samt, i samarbeid med rådgivende for VVS og bygg, plassert utvendig brannhydrant, avslutter Thingstad Pedersen.