– Höegh Eiendom jobber med bedre løsninger for ombruk og gjenbruk. Det er viktig å komme opp med fleksible løsninger. Byggene skal ha en grid og et bæresystem som gjør at de enklest mulig kan omdisponeres i fremtiden, forteller prosjektdirektør Atle Sundby.

Tilbud til alle i området

Karvesvingen 7 (K7) blir et kontorbygg integrert i et hotell, med alle fasiliteter tilgjengelig også for kontorbrukerne; restaurant, bar, uteservering, treningssenter, møteromssenter, businesslounge og lobby.

Foto: Erik Burås for Fremtidens Byggenæring

– Det jeg er aller mest fornøyd med er første etasje, den såkalte T-lobbyen. Det er et høyt, stort rom hvor det skal være et gulv som skal brukes av hotellet, av kontoret og av de som bor og jobber på området. Det blir et by-gulv, rett og slett.

Hotellkjeden Choice flytter inn denne sommeren. Det gjør også medieselskapet NENT Group.

– Choice overtok lokalene 30. april. De bruker sommeren på innredning og klargjøring. Hotellet ligger i et større felt der det skal være næringsbygg. På tomten har vi beholdt to av de gamle byggene. Det ene er Vinslottet, etter Vinmonopolet, som drev produksjon der. Det er et stort mursteinsbygg, som ligger mer eller mindre midt på tomten. Der er det i dag leiligheter, og et mindre kjøpe- eller nærsenter. Det andre bygget vi har beholdt er det gamle fyrhuset. Ellers er det boliger på oversiden. Vi kaller det feltet for Krydderhagen. På nedsiden er det næringsbygg.

– Vi har ennå ikke overlevert kontornøklene til NENT, gamle MTG. Fra neste år blir Premier League-sendingene overført fra K4. Det blir gøy.

Legger opp til ombruk

Ghilardi + Hellsten Arkitekter AS har jobbet tett med Choice hotels, for å dra ut flest mulig synergieffekter, forteller arkitekt Henrik F. Poulsson:

Foto: Erik Burås for Fremtidens Byggenæring

– Choice har vært inne som rådgiver, hele veien. Det har fungert veldig bra. Det har vært viktig for både utbygger og leietaker å utforme hotellet sånn at det gir mest mulig tilbake til nabolaget i form av åpenhet og tilbud. NENT kom inn litt senere, så der har det vært litt omprosjektering og endringer underveis. De har jo andre behov, blant annet med bygging av radio- og TV-studioer.

Noe av det mest spennende med prosjektet har vært kravene til fleksibilitet, fortsetter Poulsson:

– Det har vært gøy å jobbe med en bygningsmasse som kan transformeres til annet formål på sikt, kanskje også til boliger, samt utvikle løsninger som er demonterbare i etterkant. Vi har konstruert hele bygget med elementer, fra bærekonstruksjoner til fasade, med tanke på sirkulær-økonomien.

Gjort mange fine grep

– Som arkitekter ser vi at langt mindre blir bygget nytt i fremtiden. Det vil bli mye mer gjenbruk av eksisterende bygg. I dette prosjektet betyr det for eksempel at hotellrommene har en romsligere takhøyde enn strengt nødvendig, for å tillate ombygging til kontorbygg. Hotellrom gjør det lettere å konvertere bygget til boliger, eller studentboliger, senere – om det noen gang skulle bli aktuelt. Mye av infrastrukturen er allerede på plass, som vann, ventilasjon og føringene som ellers ligger i bygget.

– Bygget har et fint uttrykk, med tanke på områdets industrielle fortid. Vi har brukt mye mørkt stål, som har en historisk referanse over seg. Uterommene er også blitt veldig rause. Hovedinngangen til hotellet ligger foran en vakker plass, hvor alle kan oppholde seg. Det er uteservering der, og et godt innslag av grønt.

– Det er også et prosjekt der vi ikke har endt opp med en konkret ”bakside”. Bygget henvender seg ganske likeverdig til byrommet på alle sider. Det er også mye luft i førsteetasjen, med en ganske stor lobby. Taket er høyt, også i baren og restauranten. Det fremstår som generøst, mener Poulsson.

Fleksibilitet i alle ledd

Entreprenør AF Bygg Oslo har også gjort mange grep for å ta høyde for fremtidig bruk av bygget, forteller prosjektleder Jon Semb.

Foto: Erik Burås for Fremtidens Byggenæring

– Fleksibilitet har ligget i bunn av alle valg som er gjort. Det har lagt føringer på akser, søyler, bæresystemer, valg av materialer og måten å bygge på. Mye er lett demonterbart, og mulig å demontere uten å påvirke den bærende konstruksjonen. Vi har lagt opp til stor akseavstand mellom bærekonstruksjonene, lange hulldekker og stor spennvidde – som gjør at det er et ”åpent” og fleksibelt råbygg om man en dag stripper det hele ned.

– Det er også stort sett åpne kontorlandskaper i bygget. Tekniske anlegg er bygget slik at det er lett å innrede kontorer til flere løsningsalternativer. Det skal være enkelt både å sette opp cellekontorer senere, eller ta ned de eksisterende. Kostnaden skal være lav når det gjelder slike endringer, understreker Semb.

– Vi har gjort litt for oss nybrottsarbeid. Vi har for eksempel badekabiner montert i et hulldekkebygg. Badekabinene står oppå dekkene, som bygger 20 centimeter opp til ferdig flis. I stedet for å isolere og støpe opp denne høydeforskjellen, har vi brukt skumbetong – en veldig lett og porøs betongmiks. Det har vært en veldig effektiv og tidsbesparende måte å løse utfordringer gitt høydeforskjell. Dette sparte oss for masse transport, logistikk og manuelt arbeid.

– Klimaanlegget på hotellrommene er også litt spesielt. Normalt er det en aktiv komponent lokalt per hotellrom som gir varme og kjøling. Vi har valgt et sentralisert ventilasjonsanlegg, med tre kanaler som styrer luften per hotellrom. Det er ett avtrekk; en konstant tilluftsventil og en variabel tilluftsventil. Temperaturen i rommene blir regulert kun på luft via å styre og variere temperaturen og luftmengden på disse kanalene etter hotellgjestens ønsker, noe vi tror gjør vedlikehold mye enklere og billigere.

Samarbeidet med Höegh Eiendom/AF Eiendom og Ghilardi + Hellsten Arkitekter har vært inspirerende.

– Det arkitektene tegner ser veldig stilig ut, så det var kjempespennende å jobbe med dem. Höegh Eiendom kjenner vi godt fra før, så vi visste det ville bli et strålende samarbeid, og at vi ville komme godt i mål.