Bygningsinformasjonsmodellering (BIM) er digital modellering av bygninger. Modellene brukes i planleggings- og prosjektfasen av bygg eller anlegg, men vil også være nyttige når bygget står ferdig og skal forvaltes, driftes og vedlikeholdes (FDV).

En som engasjerer seg i bruk av BIM til bedre forvaltning av bygg, er Rupert Hanna fra Rendra i Oslo.

– For meg handler BIM om å sørge for at rett informasjon kommer til rett person, slik at han kan fatte rett beslutning til rett tid, sier Hanna.

Bedre oversikt over eget bygg

God forvaltning av et bygg krever god dokumentasjon med strukturerte data over bygget man skal drifte. BIM skal forbedre oversikten ved å legge til rette for god visualisering slik at byggets mange komponenter og produkter lett kan lokaliseres.

– I en god BIM-modell følger de ulike komponentenes egenskaper, beskrivelsen fra prosjekteringsfasen. Eksempler på det er kapasitet til luftgjennomstrømming i ventilasjonssystemet, og ampère i det elektriske systemet. I tillegg vil man kunne spørre en BIM-database hvor mange man har av et produkt, hvor i bygget disse befinner seg, og hvilken ytelse de har, sier Hanna.

Ved hjelp av BIM får man altså enkelt, og visuelt, frem alle komponenter av en viss type. Det gjør det raskere å få oversikt over hva som skal vedlikeholdes, og hvor komponentene som skal vedlikeholdes er.

– Det har vært snakk om dette lenge. Mange FDV-system har brukt tid på å modne seg til å ta i bruk BIM, men nå opplever jeg at dette er på vei inn, sier Hanna.

Vil ha BIM for å bedre FDV

Ifølge Mona Aarebrot, direktør for eiendom og marked i Aspelin Ramm Eiendom AS i Oslo, er de en aktiv pådriver overfor FDV-leverandørene for å kunne implementere BIM som del av deres FDV-verktøy. Aspelin Ramm har forhørt seg med kolleger i eiendomsbransjen for å lære av deres overgang fra ren tekst og 2D-dokumentasjon, til aktiv bruk av BIM i drift og forvaltning.

– Aspelin Ramm har til gode å få overlevert prosjekt med BIM-basert FDV ennå, men vi rigger oss for fremtiden ved å lære om teknologien og mulighetene den gir oss, sier Aarebrot.

Hun tror bruk av BIM i eiendomsledelse kan bidra til mer effektiv eiendomsforvaltning, med høyere kvalitet, til lavere pris.

BIM til modellering og analyse av eiendom kan identifisere muligheter for å spare kostnader i design- og driftsfasene. BIM kan bedre samarbeid og kommunikasjon mellom involverte parter. Bedre innsikt i eiendommens tilstand og behov gjør at vedlikehold kan planlegges og utføres mer effektivt. Det kan forlenge eiendommens levetid og redusere driftskostnadene når historikk og koordinater på alt fra garantier og service på komponenter, til internkontroller og arealberegninger med mer, følger modellen.

– Litt enkelt sagt: Vet man hva som er inne i veggene, og hva de er laget av, så gir det en dypere forståelse for bygningsmassen, som igjen er et godt utgangspunkt for effektiv drift. Det kan gjøre Aspelin Ramm til en enda bedre gårdeier, sier Aarebrot.

Hun tror også at BIM-modellens mulighet for å visualisere kan brukes ved innsalg til nye leietakere. Samtidig kan det gi kunden bedre forståelse for potensialet som ligger i eiendommen, og hvilke forbedringer som må gjennomføres for å øke brukertilfredsheten.

Optimalisere bruken av bygningen

Ifølge Hans Kristian Grani, medgründer og daglig leder i Areo i Oslo, er deres visjon å skape spesifikke, bærekraftige løsninger for bruksfasen til et bygg, understøttet med åpne standarder og digitale tvillinger. Mens noen kan se på innsamling av FDV-dokumentasjon for byggebransjen som et nødvendig onde de vil effektivisere, kan andre ønske å gjøre dette til et bedre produkt.

– Mitt engasjement har vært rettet mot å utforske hvordan teknologi kan gjøre forvaltning, drift og vedlikehold, samt utvikling og servicetjenester, mer integrerte, effektive og sammenhengende. For meg representerer BIM mer enn bare avanserte 3D-modeller. Det handler om å etablere åpne standarder og grensesnitt for en enhetlig håndtering av informasjon innen bransjen, sier Grani.

Derfor har Areo i den senere tid integrert BIMs grunnleggende prinsipper for å optimalisere bruken av bygninger, inkludert tiltak for å effektivisere bruken av kontorareal.

– Det er særlig relevant i dagens skiftende arbeidsliv hvor eiendomsforvaltere og ledere søker nye løsninger for å møte endrede behov, fortsetter han.

Grani tror digitalisering og integrasjon av FDV gjennom BIM, gir stor mulighet for effektivitet og integrasjon på tvers av bransjen.

– Overføring av kunnskap og data fra planlegging og bygging, til drift og videreutvikling byr på et enormt potensiale, sier han.

Like bra for gammelt som for nytt

BIM kan være bra for driften av eldre bygg, ikke bare de nye som ble planlagt og bygget med BIM i bunn, og der dokumentasjon følger nybygget inn i FDV-verktøyet.

– Eiere som vil dokumentere sine eksisterende bygg kan skanne bygget med 3D-foto og laserskanning, og slik skape en ny 3D-modell av sitt gamle bygg. Denne punktskymodellen kan tas inn i BIM-modellen, sier Rupert Hanna.

Kombinasjonen av BIM og FDV-verktøy, gir god oversikt over bygningsmassen. Det bedrer muligheten for senere gjenbruk eller ombruk av hele eller deler av den eksisterende bygningsmassen siden det skaper nødvendig datastruktur for sirkulær økonomi i byggebransjen.

– I stedet for å ha mange bygg vi ikke kjenner, får vi mange godt dokumentere bygg som vi kan ta fra hverandre og bygge andre steder, sier Hanna.