– Det er et knippe gårdeiere og eiendomsselskaper som leder an, og som har tatt digitalisering og eiendomsteknologi på alvor. Det finnes også aktører som følger med og lar andre bane vei. Og så finnes det eiendomsselskaper og gårdeiere som ikke har forståelse for det over hodet, sier Robert Skramstad, som er daglig leder og partner i Malling & Co Technology.

Robert Skramstad. Foto: Julia Naglestad for Fremtidens Byggenæring

Eiendom er en stor og tradisjonell aktivaklasse å investere i. Det er i beste fall naivt å tro at bransjen ikke kommer til å bli påvirket av teknologi, påpeker Skramstad.

– Det eneste man ikke kan digitalisere er det fysiske, altså eiendommen. Design, utvikling, bygging, drift, forvaltning, optimalisering og avvikling kan anvende teknologi som gir merverdi, sier han.

Bygg-apper

Utviklingen av digitale og teknologiske hjelpemidler er i rask utvikling og gir nye muligheter til å ta gode beslutninger i alt fra forhandlingsprosesser til økonomisk og teknisk forvaltning og løpende drift. Skramstad påpeker at digitalisering ofte starter med data som gir beslutningsgrunnlag, eller automatisering av manuelle repetitive prosesser. Det har blitt populært å tilgjengeliggjøre byggets fasiliteter og servicetilbud i egne bygg-apper til byggets brukere. I dag finnes hjelpemidler og apparater som måler byggets, tilstand, inneklima, renhold og energiforbruket. Det er målere som gir sanntidsinformasjon om luftkvalitet, ventilasjonssystemer, energibruk og mye annet, og som viser hvor man skal styre luftstrømmen eller fokusere på renhold. Andre målere kan fange opp tilstanden i bygningskomponenter, vurdere levetid og si fra når det er behov for utskifting.

– Det har vært en enorm utvikling på feltet. Det er stor gevinst i det, men det byr også på store utfordringer: Det er veldig mange leverandører og aktører. Og siden det er et felt i så stor utvikling, blir det også fort uoversiktlig for kundene, sier Vidar Aa. Fiskum, Fagsjef Bransjeutvikling i Norsk Eiendom.

Mangler standarder

Innovasjonen kunne gått raskere dersom alle leverandører og rådgivere var med «på leken», mener Skramstad. Han møter tjenestetilbydere og tradisjonelle rådgivermiljøer som ikke er kjent med at det finnes nye måter å jobbe på. Likevel finnes det en enda større utfordring: Det finnes få standarder knyttet til teknologisk og digital utvikling, spesielt tilgang til data generert av og i bygget.

Vidar Aa. Fiskum. Foto: Julia Naglestad for Fremtidens Byggenæring

– Skal et bygg fungere smart må de ulike systemene snakke med hverandre både internt og opp i skyen. Bygger man en heis eller en annen fysisk installasjon, forholder man seg til byggforskrifter og fysiske kvalitetskravl. Men skal man ha et smartbygg, mangler standarden som beskriver, standardiserer og tilgjengeliggjør dataen som genereres, sier Skramstad.

Forenede datasett

Vidar Aa. Fiskum mener også at det er behov for å forene brukergrensesnitt og datasett. Han påpeker at man som byggeier risikerer å kjøpe inn systemer som ikke snakker sammen, og der ansatte må gjennom ressurskrevende opplæring for hvert enkelt system, eller leverandørene krever lisenser for ofte overlappende tjenester.

– Jeg håper på en konsolidering i bransjen slik at man opererer i ett brukergrensesnitt og slik at det blir lettere for de som skal utføre drift og vedlikehold, sier han.

Lisenser

Fiskum viser til at mange byggherrer benytter en digital tvilling for byggeprosjektet, men at i overgangen fra byggefase til driftsfase vil konsulentene begynne å kreve lisens eller servicehonorarer for drift av den digitale tvillingen - som kanskje heller ikke er egnet til å ta imot data fra bruk av bygget. Mange byggherrer skroter derfor den digitale tvillingen når bygget står ferdig, slik at datainformasjon senere må innhentes på nytt.

En annen utfordring er hensynet til personvern og GPDR (general data protection regulation). Stor datafangst i et bygg, kan også innebære stor kunnskap om den enkelte brukers atferdsmønster og privatliv, noe som er i strid med GDPR.

– Man skal være på vakt med tanke på hva slags data man ønsker å lagre om og fra bygget, og ikke minst hvor data lagres. Mye programvare lages i land man ikke ønsker å dele for inngående informasjon med, sier Fiskum.

Foto: Julia Naglestad for Fremtidens Byggenæring