Ved utvikling av Nydalen i Oslo har målet vært å utvikle en bærekraftig bydel. Fra å være et utpreget industriområde, har forurensning blitt ryddet og området rehabilitert – i såkalt «urban greening». Per i dag er over 600 000 kvadratmeter realisert og bydelen består nå av både næringsbygg, utdanningsinstitusjoner og boligområder pluss egen energiforsyning i form av fjernvarme og fjernkjøling.

– Grønne bygg bidrar til FNs klimamål. Vi ser på miljøbelastning i vår bransje. Nå er det ikke lenger idealisme, hevder Roy Frivoll, daglig leder hos Avantor Eiendomsforvaltning, men heller risiko om man ikke bygger miljøvennlig og med økende betydning for omdømme.

I Nydalen har grønne tak vært en av strategiene, og både nye og eksisterende bygg har fått grønne tak som blant annet bidrar til fordrøyning. Videre har området langs Akerselva som renner gjennom bydelen blitt en viktig rekreasjonsåre. Her er det opparbeidet med friområder, torg, naturstier og badeplass. Samtidig som opparbeiding av Akerselva tilfører bydelen grønne lunger og har mye å si for trivsel, innebærer det også tiltak for flom- og overvannshåndtering.

Styrtregn forårsaker spesielt problemer med overvann i bykjernene. Frivoll påpeker imidlertid at disse problemene ikke løses i sentrum, de må løses utenfor bykjernen. Vannet må holdes igjen og drøyes ut utenfor sentrum, som i Nydalen.

Myndighetene har begynt å stille krav til tak og fordrøyningssystemer i byggesaker. Det er en utfordring for kommunene, men problemet løses heller ikke bare med krav, ifølge Frivoll. Kravene gjelder kun ny konstruksjon og det meste av bebyggelsen eksisterer allerede. Derfor mener han bransjen må bidra med å løse dette på frivillig basis.

Grønne tak

Sedumtak er vanligste dekke for grønne tak. Her har det skjedd en utvikling, hvor det etter hvert har blitt fokus på lokal biologi og artsmangfold. For eksempel er det blitt utviklet en typisk Oslo-miks, men det dyrkes også sedumtepper som er tilpasset økologien andre steder i landet.

Foto: Erik Burås for Fremtidens Byggenæring

– En viktig ting er det generelle artsmangfoldet. Vi har hatt inne en økolog som har kartlagt Nydalen og omkringliggende områder; hvilke arter finnes, hvilke arter trenger hjelp og hvilke arter er ikke ønsket, forteller Frivoll.

– Dette er biologi og økologikunnskap, som jeg tror er det neste store innen miljøarbeid. Men vi trenger mer kunnskap i bransjen, erkjenner han.

Levetiden på tak er gjerne 25 år. Tak ødelegges av UV-stråling, ekstreme temperaturer og mekanisk påkjenning – for eksempel fra en mistet eller gjenglemt skrue – som fører til lekkasjer i takmembranen over tid. En fordel med sedumtak er at de har både beskyttende og kjølende effekt.

– Avantor har cirka ti års erfaring med sedumtak. Vi har ikke hatt noen problemer, slår Frivoll fast.

– Det er også mulig å legge på eksisterende tak. Sedumtak er tynt og lett. Man har vanligvis ikke behov for forsterkning. Det kan legges «rett på», forklarer han.

– Ulemper? Vi kan knapt se noen, fortsetter Frivoll, det eneste er at eventuelle tekniske installasjoner må flyttes eller man må legge det grønne rundt.

Nye formål - aktivitetstak

Frivoll er også opptatt av tak-estetikk, noe han mener har vært forsømt. Hittil har tak stort sett blitt brukt til å plassere tekniske anlegg man ikke ønsket å ha inne i bygget.

– Nå har man endelig begynt å tenke takarkitektur, påpeker han.

– Jeg tror et vakkert bygg med et vakkert tak gir verdi. En takterrasse gir en helt annen opplevelse, sier han, samtidig som det øker eiendomsverdien.

Frivoll oppmuntrer til å tenke kreativt når det gjelder nye bruksområder.

– Man tar i bruk tak til andre formål, nå også til aktivisering. Der man mangler uteområder nede, kan man flytte det opp på taket, foreslår han.

Frivoll viser til andre prosjekter, for eksempel et lavbudsjettprosjekt som involverer en mengde planter i et forskningsprosjekt. Et annet eksempel er Nye Økern Portal med et stort idrettsbasert tak.

– Dette skjer allerede nå, slår han fast.

– I fremtiden tror vi det kommer til å skje mye mer av slike ting: grønne vegger, aktivitetsbaserte tak, fortsetter Frivoll, gjerne også barnehager og parker.

Man kan også fint integrere solceller i grønne tak og flater. Det grønne har kjølende effekt på solcellene, som fungerer best når de ikke overopphetes.

Overvannshåndtering

I Nydalen jobber Avantor også mye med flomrisiko som kommer med klimaendringene. Her har Norconsult utført flomsonekartlegging for dem langs Akerselva og beskrevet risiko og nødvendige tiltak for bydelen.

Foto: Erik Burås for Fremtidens Byggenæring

Blant annet har man sett på hva som er nødvendig i et 200-års perspektiv. Ved simulering fant de en flaskehals og kunne se hvilke tiltak som måtte iverksettes hvor. Det er også gjort risikovurdering per eiendom med tiltak og beredskapsplan for flom.

Hittil har det ikke vært særlig fokus på vannfordrøyning. Dette løses heller ikke med pålegg, ifølge Frivoll, siden myndighetskrav kun gjelder ny konstruksjon/byggesak. For eksisterende eiendom må det skje på frivillig basis.

Permeable (gjennomtrengelige) flater er også en løsning.

– Selv til parkeringsplasser finnes det dekker hvor vann kan trenge gjennom. Den type løsninger kommer det nok flere av, tror Frivoll.

Kommet for å bli

– Vi har ikke hatt god nok kunnskap. Utfordringen er å konvertere eksisterende bygg. Det kommer mer krav , og de fleste benytter nå BREEAM (et miljøklassifiseringssystem for eiendom), noe som gir kunnskap, poeng og sertifikat over miljøprestanda. Vi ser også at finans begynner å stille miljøkrav når det gjelder lån for å få gode betingelser. Vi ser også at dette kommer til å gi økt eiendomsverdi og det ser ut som leietakere setter pris på det. Dette er kommet for å bli, og blir bare forsterket fremover, understreker Frivoll.

– Vi må bygge på kunnskap. Jeg tror vi har mye å hente av kunnskap om biologi og økologi i bysamfunn for å få økt bevissthet og følgelig bygge riktigere løsninger.

– Når er vi der vi trenger å være?

– Det tar tid. Men nå ser vi at det er veldig momentum i bransjen. Det er viktig at vi jobber på alle flater samtidig, understreker Frivoll, som venter at økende aktivitet vil gi gode effekter kombinert med kommende krav til fordrøyningsløsninger og flomveier.

– Utfordringen er eksisterende ferdigutviklet eiendom. Der har også det offentlige ansvar for å gjøre tiltak. Hvis man ønsker å komme ytterlig videre bør myndighetene introdusere incitament-ordninger for å konvertere eksisterende flater. For eksempel noe tilsvarende ENOVA-ordningen har vært for energieffektivisering, foreslår han.

– For miljøarbeid generelt så er det jo en global utfordring. Vi må jobbe både lokalt og globalt, oppfordrer Frivoll, som har tro på de positive effektene av arbeidet selv om det er mest synlig i bysentre der problemstillingen er akutt og konsekvenser er mest synlig.