Advokat Jøran Kallmyr mener politikerne må ta grep for å endre praksisen med at utbyggere må kjøpe tilbake arealer som er avgitt til veibygging for flere tiår siden, for å få byggetillatelse.

Stadig nye utbyggere i Oslo støter nå på problemer med adkomstrett i forbindelse med prosjekter på eiendommene sine. Offentlige veier er nemlig ikke alltid opparbeidet etter gjeldende reguleringsplan, og det er ofte kommunalt eide arealer mellom byggetomten og den offentlige veien. Nå krever Oslo kommune betalt for å tillate kjøring over dette arealet.

– Loven sier at du må ha tinglyst veirett til offentlig vei, eller sikret på annen måte, eller være direkte tilkoblet offentlig vei for å få byggetillatelse. Plan- og bygningsetaten plikter å gi avslag på bygge- og delingssøknader dersom det ikke er sikret adkomst, sier advokat Jøran Kallmyr, partner i Advokatfirmaet Ræder AS.

Utfordringen oppstår når det gjennom fortetting skal etableres en ny adkomst til tomten, for i mange tilfeller er det kommunal grunn mellom byggetomten og den offentlige veien.

– Fra gammelt av ervervet kommunen eiendom fra private som bygget, for å kunne opparbeide vei. Men det er ikke alltid at veien ble opparbeidet slik reguleringsplanen sa. Før var det vanlig å regulere bredere enn dagens veier, f.eks. i tilfelle det skulle bygges en bred samlevei. Kommunen ervervet eller eksproprierte dette arealet fra eiendommene langs veien.

Veiene ble ofte smalere enn det reguleringsplanen i dag tilsier, eller veien ble bygget med noe avvikende trasé, og dermed blir kommunen sittende på arealer langs veiene, som ikke er veiareal men som i nyere planer har blitt regulert til bolig. Tidligere var det samferdselsetaten som disponerte dette arealet, men nå er det overdratt til Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY).

Har gjennom alle tider har vært tema i byggesaker

Dette har ikke skapt store problemer i de siste 30-40 årene, men nå krever kommunen betalt dersom det skal anlegges ny adkomst, slik mange utbyggere må gjøre når de skal dele opp tomter og bygge tettere.

– Dersom det er avstand mellom eiendommen som skal bygges ut til offentlig vei og området mellom er regulert til bolig, mener nemlig EBY at utbygger må kjøpe denne eiendomsbiten. Dette blir som regel oppdaget når byggesøknaden ellers er klar for godkjennelse, slik at utbygger havner i tidsnød. EBY tilbyr da utbygger å kjøpe eiendommen, men først må den takseres og så videre, og tiden går. Utbygger risikerer dermed store forsinkelser.

«I min tid som politiker i Oslo, har jeg ikke hørt om en slik praksis. Det er først nå i senere tid at dette har dukket opp.»

- Jøran Kallmyr

Kallmyr påpeker at adkomstrett gjennom alle tider har vært tema i byggesaker.

– Det nye er at Oslo kommune tilsynelatende har lagt seg på en ny praksis. Kommunen vil nå ha betaling for å tillate adkomst over et område de selv ervervet fra de samme eiendommene til bruk som kjørevei. Det er urimelig. Ofte har tomteeierne i tillegg selv betalt for opparbeidelsen av veien, og nå må de nok engang betale for å adkomstrett til den. EBY krever penger, og til dels mye penger for eiendomservervet. De legger vekt på at utbygger ikke får adkomstrett uten å erverve eiendommen, og krever ofte flere hundre tusen kroner. Utbygger må også da kjøpe hele parseller og ikke bare den delen de trenger for å sikre adkomst. Det er en ganske fastlåst situasjon, og det er mange som får innvilget byggesøknadene sine, før de har ervervet arealet, sier Kallmyr.

Han mener at utbygger som regel vil få veirett, men at det er fornuftig å rydde problemstillingen unna så tidlig som mulig.

– Dersom utbygger er i tvil; avklar tvilen og eventuelt start forhandlingen med EBY tidlig. EBY bruker som regel rundt 4-6 uker for å avklare om utbygger får erverve eiendommen. I flere saker ser vi at det ikke er grunnlag for å kreve at utbygger skal erverve eiendommen. Veiloven har nemlig definisjoner av hva som er offentlig veiareal, og dersom EBYs eiendomsbit er innenfor det veiloven definerer som veiarealet, vil byggetomten være direkte koblet til offentlig vei, og dermed er vilkåret i loven oppfylt.

Man kan be PBE om å gjøre en prejudisiell vurdering om hvorvidt det foreligger sikret adkomst.

– Da kan man tidlig i prosessen få avklart om man må erverve arealet eller ikke. Det er bare å gjøre den øvelsen så tidlig som mulig, så slipper man å komme i den situasjonen der alt er klart, for deretter å få utsatt byggetillatelsen eller i verste fall få avslag på grunn av manglende adkomst. Og det kan ta lang tid. For EBY er dette ofte fillesaker, det kan være snakk om 4-8 kvadratmeter, men for utbygger er jo det et kjempeproblem fordi man ikke får byggesøknaden godkjent. Selv om det er et lite erverv, og ikke snakk om de store summene, er det forsinkelsen som er det store problemet.

Det er også viktig å sette seg inn i historien til eiendommen.

–Utbygger må huske på at eiendommer har lang historikk, og det er ikke nødvendigvis slik at det som står oppført som servitutter og rettigheter i grunnboken hos Kartverket viser hele bildet. Vi har både kunne påvise veirett og avvise veirett gjennom å undersøke forhold fra eldre tid. Blant annet fikk en tomt på Nordstrand sikret adkomst fordi vi fant delingsdokumenter fra 1860-tallet hos riksarkivet, som tilsa at eiendommen hadde adkomstrett.

Kun politikerne som kan rydde opp i dette

Kallmyr sier EBY gjør som politikerne har bestemt. De skal forvalte eiendommen profesjonelt og hente ut mest mulig ressurser. Derimot må politikerne stanse dette som er en klart urimelig praksis.

– Det er kun de som kan rydde opp i dette. Politikerne må gi klare instrukser til EBY om at areal ervervet til veiformål, ikke skal måtte erverves på nytt for å sikre adkomst til veien.

«Dersom utbygger er i tvil; avklar tvilen og eventuelt start forhandlingen med EBY tidlig.»

- Jøran Kallmyr

Han har selv har bakgrunn som politiker for Frp og har blant annet sittet som leder av byutviklingskomiteen og vært byråd for miljø og samferdsel i Oslo kommune. Han har også vært statssekretær i justisdepartementet. Kallmyr har imidlertid ikke kjennskap til denne problematikken fra den gangen han jobbet i Oslo-politikken.

– I min tid som politiker i Oslo, har jeg ikke hørt om en slik praksis. Det er først nå i senere tid at dette har dukket opp.

Han sier de har støtt på problematikken mange ganger, og frykter at praksisen skal spre seg.

– Vi har hatt flere saker i Oslo selv, og via våre kontakter har vi også hørt om andre som har blitt utsatt for denne nye praksisen fra Oslo kommune. Vi har også opplevd dette i andre kommuner, men i en litt annen form. Men når Oslo kommune har begynt med dette, tar det ikke lang tid før andre kommuner kopierer. EBY er slik sett en trendsetter for andre kommuner, det ser vi på utbyggingsavtaler også. Når det gjelder adkomst over andres private eiendom, er dette en kjent problemstilling i alle kommuner. De problemstillingene må løses etter veiloven dersom det ikke kan bevises at det her er tinglyst veirett, avtalt eller hevdet rett. I disse sakene må veiretten avklares før man søker om byggetillatelse.