Vi spurte Birger Kristiansen, direktør i AF Byggfornyelse, hvordan han ser på betydningen av rehabilitering:

– Nye standarder må imøtekommes, forretningsmønster og bruksmønster er i endring. Og da er rehabilitering nødvendig for å gjøre bygningsmassen attraktiv igjen.

Foto: Erik Burås for Fremtidens Byggenæring

Så er det selvfølgelig også mer bærekraftig å ivareta eksisterende bygningsmasse i stedet for å bygge nytt, påpeker han.

Personlig synes Kristiansen det er historien og den økonomiske verdien i bygningsmassen som kanskje er den største verdien.

– Kan du si litt om utfordringene?

– Prosjektene er aldri like, svarer Kristiansen, så gjentakelsesfaktoren er ganske lav.

Og det er sjelden man vet alt om bygningskroppen. Selv eksisterende tegninger stemmer sjelden med hvordan bygget i praksis er, og det dukker alltid opp ting underveis. Og med sentrumsnære bygg er det ofte logistikkutfordringer.

Innvendig i eksisterende bygningsmasse er det gjerne utfordringer med universell utforming på grunn av høydeforskjeller. Også heiser kan være en utfordring med tanke på dagens krav. Det kreves også høy kompetanse på bærekonstruksjon og bæreevne ved omgjøring av innvendige bæresystemer.

– Så det er mye, men det er dette som jeg synes gjør prosjektene spennende. Utfordringer på løpende bånd må håndteres, og man lærer jo noe nytt hele tiden. Så, dette er det jeg liker da, med rehabilitering kontra nybygg.

Å få et gammelt bygg opp mot helt ny standard, det er rehabilitering i sitt rette element, slår han fast.

Kristiansen viser også til tidspresset på entreprenørene.

– Det brukes tid på å utvikle konseptet for bygget og forprosjekt, men når man kommer i gang med utførelse så skal man gjøre det på en-to-tre. Og jeg skjønner jo det, legger han til.

Men det skaper ofte stress og utfordringer i hverdagen. Slik er det over hele bransjen, men han skulle gjerne sett en ordning som senket tidspresset litt.

– Da tror jeg at en kunne bygget enda mer bærekraftig og i bedre kvalitet. Ved god samhandling, og et godt gjennomarbeidet forprosjekt som har kommet langt nok før oppstart av utførelse, så vil en få en mye mer effektiv gjennomføring. Men det er også jobben vår å finne gode løsninger innenfor de rammene vi har.

Samspill best i komplekse prosjekter

– Hva er de viktigste suksessfaktorene?

– Å velge riktig kontraktmodell i forhold til type prosjekt.

Vi har jobbet veldig mye med samspill de siste seks årene, og det har vist seg å være en foretrukken kontraktsmodell både for oss og mange kunder. Samspill fungerer veldig godt for å ivareta alle de elementene som en ikke vet noe om når man starter opp, sier han, og jo større kompleksitet, jo mer kommer samspillsmodellen til sin rett.

Foto: Erik Burås for Fremtidens Byggenæring

God samhandling mellom byggherre, prosjekterende og utførende er viktig. Likeså med underentreprenører og leverandører. Og tidlig involvering av brukerne i bygget betyr mindre omgjøring og bedre prosjekt.

Kristiansen opplever også at forventningsnivået er viktig.

– Det handler jo egentlig om å avklare partenes forventninger og forstå kundens suksesskriterier: Hva er det brukerne og byggherren er opptatt av? Hvilke miljøambisjoner har prosjektet? Hva skal vi i faktisk levere og til hvilken kost?

Og så gjelder det å ta riktig veivalg på løsninger i tidlig fase, så ikke vi går i blindspor, for det hender man gjør. Og da blir det kostbare, lite lønnsomme prosjekter, slår han fast.

– Det er viktig å undersøke bygningsmassen godt, så vi vet at konseptet er byggbart. Og her bruker vi BIM-skanning, forklarer Kristiansen, for å sikre et rikt underlag og unngå overraskelser.

Gjentakelseseffekt

– Kan du si litt om et-par prosjekter?

– Vi har gjort 7-8 prosjekter på rad oppå Blindern, som jo er krevende rehabilitering med bygg i drift, forteller Kristiansen.

– Der har vi virkelig fått det til i samhandling med UiO. Når vi klarer å få til gjentakelseseffekt på rehabiliteringsprosjekter, så er det vanvittig effektivt. Her bygger vi meget raskt med høy kvalitet og leverer prosjekter på budsjett.

Men i Inkognitogata i Oslo forteller han om flere utfordringer:

Foto: Erik Burås for Fremtidens Byggenæring

– Det er skjevhet i bygget, det er vel 30-40 cm skjevt fra den ene enden til andre enden. Da vi begynte å åpne opp bygget, dukket det opp den ene overraskelsen etter den andre. Det er kostdrivende, samtidig synes jeg vi har gjort en strålende jobb og løst utfordringene på en god måte. Bygget kommer til å fremstå som et veldig flott kontorlokale når vi er ferdig her i høst.

Her tar vi med oss masse lærdom i forhold til hvor kompleks rehabilitering kan være, men også hvordan forventningsnivå og kommunikasjon i samhandling er avgjørende for å ta riktig veivalg i samråd med byggherre slik at prosjektet blir vellykket.

– Ser du økende interesse for rehabilitering?

– At det er stor interesse for det, det merker vi, svarer Kristiansen, som forteller om rehabiliteringsprosjekter på løpende bånd og et vesentlig høyere fokus på klima og miljø.

– Hvordan ser du på fremtiden?

– Jeg tror at brukerne kommer til å være mer opptatt av å jobbe i bærekraftige bygg, og sånn sett så vil eldre bygningsmasse kanskje være mer attraktivt enn nyere bygningsmasse.

Kristiansen merker også økende interesse for mer autentiske bygg med sjel og historie og at generasjon Z er mer opptatt av sine klimaspor.

– Og der har jeg en tro på at bygulvet kommer til å være viktig. Å klare å bygge et bærekraftig bygg med et appellerende bygulv er kanskje det viktigste for å få kundene inn i bygget.

I tillegg ser han for seg nye trender på utforming og bruk av kontorarealer.

Størst klimaeffekt i startfasen

– Hva tenker du om gjenbruk av materialer?

– Jeg tror den største verdien er der du kan gjenbruke materialer der de står. Ofte kan vi gjøre smarte grep, hvis man aksepterer å ikke få perfekte løsninger.

På et av Blindern-prosjektene våre gjorde vi om en plantegning slik at vi unngikk å rive ti vegger og gjenoppbygging av ti vegger, ved omplassering av kontorer, forteller Kristiansen.

– Det er veldig mye som skjer på gjenbruk som kan bli effektivt i fremtiden, men jeg tror vi har et stykke igjen å gå, og mye kunnskap og kompetanse som må økes for å få gode effekter ut av gjenbruk.

Og så er det viktig at man er ærlig på effektene, understreker han.

– I startfasen av prosjektet, det er der man gjør de største klimatiltakene. Altså, du lager klimabudsjett, du tar veivalg i forhold til klima og miljø med kunden og byggherren og ser på alternative løsninger, der og da. Det er der du får effektene i størst grad.

Kristiansen anbefaler også å knytte BIM-modellen opp mot klimagassregnskapet, for å vurdere kost-nytte effekten av veivalg i tidlig fase.

Hatt alle rollene

Kristiansen vokste opp på gård i Ås i en stor familie, men har bodd i Oslo siden han begynte å studere. Han er utdannet bygningsingeniør, og startet i AF Gruppen rett etter utdannelsen i 2006. Han har vært i AF Byggfornyelse i 16 år, og direktør siden januar 2020.

Foto: Erik Burås for Fremtidens Byggenæring

– Har du vært mer praktisk involvert i byggeprosessene tidligere?

– Jeg har hatt alle rollene som er, svarer Kristiansen.

– Det har vært utviklende å ta stegene innom ulike roller underveis, både ute i byggeprosjekter og på hovedkontoret. Og det er noe som jeg ser i ettertid er viktig i min rolle, for å sette meg inn i situasjoner til mine medarbeidere og hvordan jeg best kan bistå.

– Hadde du interesse for faget fra tidlig av?

– Min far var tømmermester og bygde hus i Drøbak og Ås-området. Så jeg har vokst opp på byggeplass hvor jeg i min tid startet med å feie gulv og vaske brakka, så det har kanskje vært injisert med barndommen.

– Hva finner du mest givende?

– Det er egentlig den dynamikken som finnes i byggebransjen. Vi bygger og utvikler og det er noe fast. Du ser resultatene av det du holder på med, og så blir det veldig mye flotte resultater, da.

Og så er det jo folkene jeg jobber med som kanskje er den største drivkraften. Det er veldig gøy å jobbe i team, jobbe mot et mål, sier han.

Og etter hvert har det å jobbe med utvikling av mennesker blitt hans største drivkraft, og å bidra til at folk lykkes.

– Blir det noe fritid, og hva liker du å holde på med da?

– Nå har jeg to barn som er fire og syv år, så fritiden er litt innsnevret, svarer Kristiansen, som er veldig glad i lagsport.

– Og det er der jeg kobler best av, når jeg trener sammen med andre. Men det har det blitt litt lite av etter pandemien slo inn.

– Hvis du kunne fått oppfylt et ønske på vegne av bransjen, hva ville det være?

– Det ville være å få en raskere og mer effektiv plan- og bygningsetat, med tydeligere føringer og behandling på fredede og antikvariske bygg. Mange prosjekter får utsettelser som koster mye ekstra som følge av lang behandlingstid hos og plan- og bygningsmyndighetene, riksantikvar og byantikvar. Dette er en propp politikerne kan gjøre noe med for at rehabiliteringsbransjen [skal bli] mer attraktiv for eiendomsutviklerne, som igjen er viktig for klimaet og miljøet, avslutter han.