– Energimerkeordningen er definitivt moden for revisjon. I dag tar denne ordningen utgangspunkt i hvordan byggene er prosjektert, med hvor mye energi du bruker per kvadratmeter. I nye bygg er ikke dette noe problem, for da vil det i stor grad være samsvar mellom det som er prosjektert og det som bygges. Problemet oppstår i gamle bygg. Over tid har vi lært oss å drifte disse byggene på en god måte, som gjør at vi drifter dem på et helt annet energinivå enn hva energimerket tilsier, forteller direktør for eiendomsforvaltning i Entra, Kjetil Hoff.

Kjetil Hoff. Foto: Erik Burås for Fremtidens Byggenæring

– Selv om bygget er gammelt, og gjerne har noen utfordringer i energiklasse D, klarer vi gjerne å drifte det i energiklasse B. Skal vi løfte den merkingen, må vi i enkelte tilfeller bygge om hele fasaden. Det er en uforholdsmessig stor investering, og i flere tilfeller ikke mulig. Jeg vet det kan komme endringer fremover. Uansett er det i dag slik at i noen tilfeller vil det kreve helt uforholdsmessige store utbedringer, for å oppnå det energimerket vi i praksis oppnår gjennom måten vi drifter bygget på.

– Merkingen er for rigid for eldre bygg. Dette er noe alle er klar over, men det skaper likevel frustrasjon.

Må tenke nytt om det gamle

Hoff ble direktør for eiendomsforvaltning i 2019. Han mener han har en analytisk legning, som kan være nyttig i den stillingen. I en operasjonell hverdag, er det et relativt stort volum av beslutninger som til en hver tid skal tas.

– Jeg vet etter hvert veldig godt hva som skaper verdier i det vi driver med. Min analytiske ryggmargsrefleks kan i den sammenheng være god å ha. Jeg har jobbet med ulike analytiske poroblemstillinger over mange år, og jeg har etter hvert jobbet ganske helhetlig med eiendom, både operativt og finansielt. Jeg har en god evne til å sjonglere mange baller i luften på samme tid. Det er også en nyttig egenskap.

Én av verdiene fremover handler om å la bygg stå, og bruke utstyr, elementer og materialer om igjen. Hoff ivrer for ombruk i næringen.

– Det blir stadig viktigere å finne ut hvordan vi kan tenke mest mulig bærekraftig, på en lønnsom måte. Det er vanskelig å finne en mer gunstig måte å redusere CO2-utslipp enn å la være å rive. Å la byggene stå er noe av det mest miljøvennlige vi kan gjøre. Vi bevarer skallene på byggene, og så rehabiliterer vi dem på en måte som gjør at vi får dem opp på et tilfredsstillende teknisk nivå fremover.

– Skal vi i større grad få til ombruk, må enkelte ting være på plass. Det viktigste er at regler og forskrifter er tilpasset et prosjekt der du benytter deg av materialer som ikke er nye. Bygg- og tekniske forskrifter er blitt strammet inn over flere år, men de er fortsatt tilpasset bruk av nye materialer. Vi har gjort flere ombruksprosjekter i mindre skala, men også et bygg der vi har en ombruksskala på drøyt 80 prosent. Noe av utfordringen der var å få entreprenøren til å finne materialer som var noe de kvalitetsmessig kunne stå inne for. Regelverket må tilpasses den type prosjekter, for vi kommer til å se langt flere av dem. Forskriftene må i større grad gjøre det enklere å bruke materialer om igjen.

– En annen utfordring innen ombruk er at det mangler en verdikjede for brukte materialer. Det er flere tiltak på gang, som for eksempel Sirkulær Ressurssentral på Økern i Oslo, populært kalt Ombrukssentralen. Der skal det være mulig å gå og hente materialer som du trenger, men litt av utfordringen er at når du prosjekterer et bygg må de riktige materialene være tilgjengelig – når du faktisk trenger dem. Der er det en stor jobb som må gjøres. Per i dag kartlegger vi alle våre egne bygg, med tanke på hvilke elementer som fremover eventuelt kan gjenbrukes av andre. I første omgang kommer vi nok til å bruke det meste selv, men på sikt kan det også være aktuelt å gjøre disse elementene tilgjengelige for alle aktører i næringen.

Kjetil Hoff. Foto: Erik Burås for Fremtidens Byggenæring

– Vi må tenke slik, om vi skal få på plass en verdikjede innen ombruk. Vi er i ferd med å ta i bruk Loopfront, et system for å effektiv ressurskartlegging av byggematerialer, møbler og inventar. På denne måten vil vi få bedre kontroll på hvilke materialer som er tilgjengelig i vår egen portefølje

– Det siste som må på plass, for å få satt ombruk i system, er kompetanse i hele verdikjeden. Vi begynner etter hvert å bli ganske gode på å vite hvordan vi best kan gjøre dette på egne bygg, altså hvordan vi kan ombruke utstyr og materialer. Én ting er å gjøre dette kostnadsmessig smart, men det handler også om å finne gode løsninger for kundene.

– Når vi leier ut lokaler, i eksisterende bygg, har vi et stort fokus på det å «lese» bygget. Altså; hvordan kan vi finne de gode løsningene, som spiller på lag med bygget. Dette er noe vi er blitt veldig bevisste på, når vi er ute og snakker med våre kunder. Skal vi som bransje lykkes med å få til enda mer ombruk er vi helt avhengig av at alle involverte aktører er åpne for, og villig til å, diskutere hvordan vi kan finne løsninger som spiller på lag med bygget.

Ber om beste bruk av byggene

– Målet er å i størst mulig grad gjenbruke elementer og de kvaliteter som allerede er der. Det er en prosess, også med leietakerne. Det er ikke alltid like stor forståelse for gjenbruk. Ofte kommer de med egne kravspec, ideer og interiørarkitekter. Iblant vil krav og ønsker ikke være optimalt med tanke på hvordan bygget faktisk er. Da er målet å få til en konstruktiv dialog, og finne de beste løsningene for de som flytter inn – med tanke på hvordan bygget faktisk er, forteller Hoff.

– Vi ser at dette spesielt kan være en utfordring i dialog med store kunder, som ofte har rigide kravsspesifikasjoner – slik at de kan sammenligne ulike alternativer opp mot hverandre – med tanke på en anskaffelsesprosess. Da blir det vanskelig å få til den gode dialogen, selv om vi vet at vi kan finne løsninger som er vel så gode, og mye mer kostnadseffektive, og som også i mye større grad ville kunne legge til rette for ombruk, i forhold til den kravspec og det romprogrammet de legger opp til.

– I forvaltningsporteføljen har vi jobber målrettet med å få ned energiforbruket i byggene våre. Vi måler kilowatt per kvadratmeter. I 2023 var forbruket 122 kilowatt per kvadratmeter i snitt, for hele porteføljen. Det innebærer en reduksjon fra over 200 kilowatt i 2011. Det betyr at nedgangen i energiforbruk har vært betydelig, og det er vi veldig stolte av. De driftsansvarlig hos oss har gått inn i dette med stor iver, og de har gjennomført betydelige grep for å få dette til.

Grønnere finansiering

– Nå sitter vi med en portefølje med mange moderne bygg, med mye teknologi og gode styringssystemer, som gjør at vi kan optimalisere alt fra lys til oppvarming og ventilasjon. Blant annet styrer vi hvor luften går, ut fra hvor folk er i byggene. Med tanke på energiforbruk, er det er relativt mye å hente på dette. Har byggene forutsetninger for å kunne bli drevet optimalt, i den forstand at infrastrukturen er på plass, er det mulig å gjøre mange gode grep. Det krever imidlertid riktig kompetanse, hos de som drifter byggene.

Kjetil Hoff. Foto: Erik Burås for Fremtidens Byggenæring

– Næringen har gjort et kvantesprang når det gjelder bærekraft og det grønne skiftet, over de siste årene. Alle seriøse aktører har egne folk, som utelukkende tenker grønt; grønne løsninger, grønne alternativer. Næringen gjør selvsagt disse fremskrittene også grunnet strengere krav fra norske myndigheter, samt introduksjonav nye EU-direktiver, som taksonomien. Næringen vet altså utmerket godt at her må det gjøres betydelige grep, for at den enkelte aktør ikke skal bli helt utdatert i årene fremover.

– Mye av endringene kommer fra finanssiden. Jeg husker godt for noen år tilbake da vi slapp den første grønne obligasjonen, et lån med sikkerhet i en miljøriktig eiendom. Det lånet var dyrere enn et lån som ikke var grønt, for å si det sånn. De siste årene er de grønne lånene blitt billigere, og det er en trend som vil bli forsterket – gjennom taksonomien og de reglene som dette medfører for bank- og finanssektoren fremover. Det vil bli en større differensiering gjennom lånekostnad, når det gjelder grønne investeringer.

Ser mange muligheter fremover

– Langsiktighet har alltid vært viktig for Entra. Vårt mål er jo å utvikle, eie, drifte og forvalte vår portefølje på en god, fornuftig og bærekraftig måte. Skal vi få til det, er vi nødt til å ha et langsiktig perspektiv. Det har vært spesielt viktig i forbindelse med finansiering. Vi må sikre at vi har en robust likviditet, og en fornuftig og bærekraftig finansstruktur. Det er blittt enda mer viktig de siste årene.

– Med min bakgrunn fra finans, tror jeg at jeg kanskje har en mer helhetlig tilnærming til forvaltning og utvikling av verdiene i porteføljen vår. Det er andre som kan detaljene rundt det, og det tekniske – på en helt annen måte enn meg. I bunn og grunn er det fortsatt slik at innen eiendomsforvaltning handler det om å gjøre de verdiøkende grepene, over tid, på eiendommene. Det å ha et godt bilde av hvordan verdiene på en eiendom henger sammen med det vi gjør, det er nok absolutt en styrke.

– Litt av det som er jobben vår, som konserledelse, er å se muligheter også når markedsforholdene ikke er spesielt gode. Det er vår jobb å sørge for at konsernet kommer seg gjennom de tøffe tidene vi er inne i nå. Samtidig skal vi fokusere på hvor vi skal være i 2030. Krisene går jo over, så vårt mål nå er å få de ansatte med på de planene vi har for hvor vi skal være fem – seks år fremover. Vi må være ærlige, det har vært temmelig tøffe tider i det siste. Vi har derfor inngått en intensjonsavtale om å selge Trondheims-porteføljen vår. Dette er et grep som er veldig viktig for selskapet, totalt sett. Salget gir oss mer handlingsrom, og fleksibilitet, fremover.

– Det siste året har det i næringen vår vært et stort fokus på balansen, og vi har hatt for mye gjeld. Sånn sett er dette salget et stort, strategisk grep, som er viktig for oss. Nå får vi 6,5 milliarder kroner, og det vil tette på den gjelden som koster oss i dag. Samtidig er det også slik at svært mange av våre leietakere er store, offentlige virksomheter – som ikke vil ha problemer med å komme seg gjennom dyrtiden. Dette er solide, gode leietakere. Vi har i liten grad vært eksponert mot stor risiko blant våre leietakere.

– Salget gir oss også muligheter til å agere, dersom det dukker opp spennende muligheter. Som eiendomsselskap er det viktig å ha fleksibilitet i den tiden vi nå går inn i.

Trives med byutvikling

Hoff startet, som veldig mange andre som kommer ut av NHH Norges Handelshøyskole, i konsulentbransjen. Han begynte i Accenture. Det var en veldig god skole å gå, synes Hoff.

– Det er stort fokus på leveranser og kvalitet i Accenture. Du trener veldig mye på hvordan du skal angripe ulike problemstillinger. Det har jeg tatt med meg videre. Likevel var det ikke slik at jeg så for meg en karriere innen eiendomsforvaltning, da jeg var ferdig på Handelshøyskolen.

– Drivkraften min er å være med på å skape noe. Det er jo store verdier i eiendom, og historisk har det vært veldig transaksjonsorientert. Store verdier, og mange transaksjoner, det er noe av det som gjør at det er gøy å jobbe med dette.

– Samtidig er det slik at selv om du ser verdiene realiseres gjennom transaksjonene, er det i det lengre løp at disse verdiene skapes. Dette er noe jeg så veldig tydelig, etter at jeg startet i Entra. Det er gjennom god drift og forvaltning, og gjennom å få satt i gang de riktige prosjektene på våre eiendommer, at vi over tid skaper verdiene.

– Slik markedet er akkurat nå, tror jeg verdien av riktig drift og forvaltning er større enn noengang. Det er tøffe tider, og våre leiekunder krever mye.