– Jeg er på et vis kommet hjem etter en livslang reise, med start oppe i skauen i Gjerdrum. Da jeg var liten bygde vi veldig mange hytter. Det var trehytter i flere etasjer av ymse slag, og jeg fikk rollen som prosjektleder. Til tross for denne interessen, bestemte jeg meg likevel på et tidspunkt for å bli statsautorisert revisor, som det så fint heter. Etterpå skjønte jeg ikke helt hvorfor jeg valgte det, medgir Birkenes.

I studietiden endte han opp som leder for studentersamfunnet på Bislett i Oslo. Det gikk som det måtte gå: Olav ledet et stort prosjekt der de pusset opp hele lokalet, «bar og hele pakka». Før det tjenestegjorde Birkenes i Telemark bataljon, der han blant annet skulle passe på NATOs hovedkvarter i Sarajevo.

Foto: Erik Burås for Fremtidens Byggenæring

– Også der endte jeg opp med et oppussingsprosjekt. Vi kjøpte maling og materialer av de lokale, og laget en sånn kommandosentral for kompaniet. I tillegg har jeg kjøpt en del leiligheter opp gjennom årene. Jeg brenner for å skape gode steder å leve, og har etter hvert blitt kjent med mange som deler denne lidenskapen med meg.

– Jeg husker da jeg bygget med LEGO som liten, at det viktigste var å ikke følge tegningen. Det er nok noe med det kreative, som jeg synes er gøy.

– Nå i dag følger jeg tegningene. Bare så det er sagt, ler Birkenes.

Mer enn det byggtekniske

I dag er Birkenes gründer og daglig leder i Birk & Co, et eiendomsutviklingsselskap som han etablerte i november 2015. Målet er å utvikle gjennomtenkte, elegante og smarte boliger som ikke nødvendigvis er stereotype, men som umiddelbart faller i smak – og som gir «den gode følelsen av å være hjemme».

– Vi er bare fem i Birk & Co, men vi jobber for ti, minst! Og alle liker å legge sjelen i alt vi gjør. Vi flytter inn i hver eneste leilighet vi jobber med. Vi bruker ganske lang tid på utvikling, men vi føler at vi på den måten best skaper prosjekter som blir gode å bo i.

– En bolig er mer enn selve enheten du bor i. Vi er opptatt av å skape gode utemiljøer og levere helhetlige løsninger, der bosituasjon og bomiljø er vel så viktig som kvaliteten på det byggetekniske.

Til høsten står Fyrstikkbakken 14 i Oslo ferdig. Prosjektet skal være et forbilde, både med tanke på sambruk, bærekraft, fremtidens boformer og grønn mobilitet. Etter det tar Birkenes med seg alle gode ideer og erfaringer til Drammen, der Birk & Co skal utvikle det som har foreløpig arbeidstittel «Drammens triveligste nabolag» – Kvartal B62.

– Birk & Co startet med å utvikle småhus rundt omkring i Oslo og omegn. Vi kom etter hvert over Fyrstikkbakken 14. Prosjektet utgjør 163 leiligheter, som vi ferdigstiller sammen med AF Gruppen. Det er blitt et miljøprosjekt, hvor vi bygger ti etasjer i massivtre. Det er et FutureBuilt-prosjekt, så vi har som mål å redusere klimagassutslipp med 50 prosent sammenlignet med dagens praksis. Det gjelder både produksjon, transport og i løpende drift, når det står ferdig.

Den beste meteren er delt

Birkenes er opptatt av å tenke nytt om boliger. Krav om grønnere og mer miljøvennlige løsninger er én ting han er opptatt av, men vel så viktig er bokvalitet og tilgjengelighet. Det er i denne sammenhengen Birkenes ivrer for arealer delt i boligprosjekter, såkalte «delemeter» (mD).

Delemeter utgjør felles goder du kan benytte alene, eller sammen med andre. Det skal være klart til bruk (møblert takterrasse, bod med verktøy, kjøkken med utstyr), lett tilgjengelig (for eksempel booking via app, og kodelås på døren), tåle høyfrekvent bruk og utformes i dialog med boligkjøperne - gjennom brukermedvirkning.

– Vi ønsker å etablere en ny boligsektor, med tanke på kollektive boformer, der vi åpner for omsetting av andeler av leiligheter. Dette tester vi nå ut i Fyrstikkbakken, der du faktisk kan kjøpe deg et soverom og et bad som du har alene, og så deler du bod, stue, kjøkken, balkong og garderobe. Denne boformen eksisterer jo allerede på leiemarkedet, men med én gang folk skal eie sammen med andre blir vi mer skeptiske.

– I fremtiden bør det være enklere og mer tilrettelagt for at vi kan kjøpe oss inn i deleleiligheter som i tillegg har tilgang på delemeter som vaskeri, gjesterom og flerbruksrom. Da blir det lettere å komme seg inn i boligmarkedet, særlig hvis vi kan kombinere dette med leie-til-eie-konsepter, gjerne med Husbanken, kommunen eller andre involvert. Da vil mange flere kunne komme seg inn i markedet, kanskje for mindre enn én million kroner. Det vil også kunne redusere krav til egenkapital – ned på et nivå som henger på grep med den såkalte «sykepleier-indeksen», eller BSU-ordningen.

Foto: Erik Burås for Fremtidens Byggenæring

– Kvartal B62 skal på et vis bli vårt Fyrstikkbakken 2.0. Vi tar med oss alle de gode tankene om miljøvennlig bygging, deling og delemeter og fremtidens boformer, grønn mobilitet. Alt dette tar vi med oss, og vi legger til flere nye elementer som øker både vanskelighetsgraden og mestringsfølelse, når vi finner optimale løsninger gjennom et tett tverrfaglig samarbeid. Summen av dette håper vi blir et veldig godt og bærekraftig prosjekt midt i Drammen sentrum som drammenserne kan være stolte av.

Bruker ting på nytt

Med Kvartal B62 ønsker Birkenes også å skape et prosjekt med veldig høy grad av ombruk. De skal ombruke mest mulig av det de finner i kvartalet, og de skal ta vare på de byggene som de mener har livets rett, og som står godt fundamentert.

– Vi har scannet alle bygg i kvartalet innvendig og utvendig for å identifisere muligheter for ombruk. Ombruk av tunge bygningsdeler og materialer gir de største CO₂-besparelsene. Vi ser for oss at vi skal bruke for eksempel hulldekkene fra et bygg, og vi skal bruke takstolene fra konstruksjonen i flere av de andre. Vi skal også bruke teglen i flere av byggene om igjen, både i fasaden og som belegningstegl på bakken. I tillegg skal vi både bygge i massivtre- og hybridkonstruksjoner. Vi har fått med oss Oslotre, samt Mad Arkitekter. De har et samarbeidsprosjekt gående, som vi synes er veldig artig.

Mad Arkitekter har tegnet et helhetlig prosjekt, som balanserer bærekraft med stedsidentitet og kulturhistorie, mener Birkenes. Oslotre skal blant annet finne ut om treverk kan brukes i enda større grad enn på Fyrstikkbakken 14.

– Videre blir deling viktig. Det blir på et vis selve hjertet i prosjektet, så i et av de eksisterende byggene skal det være et delemeterareal, forhåpentligvis med et felles vaskeri. Det skal også være et selskapslokale. Kanskje får vi på plass et sykkelverksted. Vi håper på en vinbar i kvartalet, også. Det er et legekontor som er der i dag, som skal leve videre: Kanskje får vi på plass en søndagsåpen butikk også.

Birkenes ønsker dessuten å legge til rette for små privateide foretak, der eier bor og jobber på samme plass – slik det var mer vanlig for drøyt et århundre siden. Det åpner for utadrettet næring, som en skreddervirksomhet eller hva det måtte være.

– Vi kaller det bruksbolig. Du har en bolig hvor halvparten er på bakkeplan, og møter bakkeplanet ute. Den andre delen av boligen blir en privat del. Du kan altså bo og jobbe på samme sted. Det kan også være gunstig skattemessig og økonomisk, så vi ser på hvordan vi kan lage et godt produkt ut av det.

Savner en «elbil-løsning»

Birkenes mener det er veldig mye grått hår i byggenæringen. Den er kanskje i sin natur en veldig kapitalistisk næring, mener han. Det er ikke så rart, for det krever veldig mye penger å bygge ut slike prosjekter. Pengejaget legger imidlertid litt for ofte en demper på det kreative. Gründeren etterlyser mer vilje til å prøve nye ting og skape noe nytt.

Foto: Erik Burås for Fremtidens Byggenæring

– Samtidig mener jeg at det ikke egentlig er byggenæringen i seg selv som utgjør det store problemet. Det er like mye regulering og politikk. Politikere har en mulighet til å påvirke og skape nye måter å bo på. De har mulighet til å legge til rette for hensiktsmessige incentiver for å få til grønn boligutvikling raskere.

– Se bare på elbil. I Norge har vi fått til en fantastisk løsning, som har fungert i mange år. Krev gjerne høy BREEAM-sertifisering eller noe annet, men gi fordeler til de prosjektene der de ansvarlige velger å satse på innovative boformer, grønn mobilitet, gjerne etter anerkjente systemer for sertifisering. Da tror jeg vi vil få en vesentlig høyere takt på det grønne skiftet enn i dag.

– Det er mange virkemidler vi kan bruke. Bankene kunne gitt grønnere lån, og vi kunne gitt redusert mva og dokumentavgift for miljøboliger. Det er ikke noen veldig grønne lån for miljøboliger ute på markedet i dag, dessverre. Vi ser en viss utvikling i riktig retning, men jeg synes det går for sakte.

– Kanskje er det dumt å legge ansvaret over andre enn næringen vi er i, men incitamentene for å realisere miljøprosjekter burde vært bedre. Slike incitamenter må starte på øverste politiske hold, gjennom et bredt forlik på linje med elbil-satsningen i Norge. Da kunne vi virkelig få fart på forsking og utvikling og nå klimamålene.

Må endre pengeflyten

– Ombruk er fortsatt umodent, men her skjer det heldigvis mye bra. Næringen mangler erfaringer, og der vil jeg si at stat og kommuner er de som bør gå foran, noe de til dels gjør. Utfordringen ligger i det å gjøre ombruk økonomisk og praktisk gjennomførbart. Vi har TEK-krav som begrenser hva vi kan bruke, hvor og hvordan. Først og fremst må vi alle bli enige om at ombruk er fornuftig, og så må myndighetene tilrettelegge for at det skal bli lettere for sånne som oss å velge nettopp ombruk.

– I dag er ombruk veldig fordyrende, så det blir dårligere butikk. Du sitter kanskje med en bedre magefølelse, men det blir mindre penger av det. Men når mange nok tror på denne ideen, blir markedet større og mer modent. Det blir lettere å få tak i materialer. Det blir flere og bedre plattformer for deling, mer industrialiserte kretsløp for ombruk, samt bedre sertifiseringsordninger.

Eiendomsutvikler Birkenes finner frem revisoren i seg:

– Pengene flyter dit det er minst motstand. Vi trenger mindre økonomisk motstand for å skape miljøvennlige bygg. Mitt råd til politikere og myndigheter er altså å bruke det de har lært av elbil-politikken: Lag instrumenter som kommer boligkjøperen til gode, for å endre boligkjøperens vaner.

– Hvis boligkjøperen kun etterspør miljøvennlige boliger, så vil selv de mest bakstreverske boligutviklerne måtte endre adferd.