– Man skulle tro det er gårdeiere som er mest opptatt av klimautslipp i næringsbygg, men det er faktisk leietakerne. For de store leietakerne, rådgiverne, som ikke produserer og selger noe, utgjør utslipp knyttet til leieforholdet en stor andel av leietagers totale utslipp, sier Anna Ranmarker, leder bærekraft eiendomsforvaltning i Malling.

Før man setter inn klima- og miljøtiltak i næringsbygg bør man få kontroll på og oversikt over energiforbruk, vannforbruk og avfallshåndtering. Det vil gjøre det enklere å måle effekten av tiltakene. I tillegg vil det gi en pekepinn på hvordan man ligger an i forhold til lignende eiendommer.

Anna Ranmarker. Foto: Julia Naglestad for Fremtidens Byggenæring

– Grovt sett kan man si at gamle førkrigsbygg i Oslo sentrum hadde et forbruk på 300 kilowattimer per kvadratmeter per år. De fleste er rehabilitert, slik at de nå forbruker 200 kilowattimer. Nye bygg har gjerne et energiforbruk ned mot 100 kilowattimer, sier Ranmarker.

Driftstiltak er nøkkelen

Med effektive tiltak har gamle verneverdige bygg kommet ned på rundt 120 kilowattimer per kvadratmeter årlig. Det er mye å hente på å gjøre riktige tiltak, særlig på energiforbruk, som utgjør den desidert største utslippsposten.

– Å jobbe med driftsoptimalisering og tekniske anlegg er en del av nøkkelen. Mesteparten av energiforbruket er relatert til drift av felles tekniske anlegg og varmeproduksjon. Energiforbruket fra lys, stikk og datamaskiner utgjøre kun en liten andel av det totale forbruket på bygget, sier Ranmarker.

For å redusere forbruket bør man gjennomføre driftstiltak, stenge av anlegg og ventilasjon i ferier og om natten, og generelt ha god styring på de tekniske anleggene. Ytterligere reduksjoner krever større investeringer, som å skifte ut eldre, mindre energieffektive anlegg, etablere varmepumpe og løsninger for gjenvinning av varme. Lokal fornybar energi som solstrøm gir også stor effekt.

– Man kan i tillegg gjøre isolerende tiltak på bygningskroppen, som å skifte til energieffektive vinduer eller isolere tak og fasade. Tiltak på selve bygningskroppen er kostbare, og energibesparelsen vil ofte ikke veie opp for investeringskostnaden. Slike tiltak bør derfor gjennomføres som en del av en større rehabilitering eller oppgradering av eiendommen. Det samme gjelder ved investering i vannbesparende utstyr, sier Ranmarker.

Utfordrende smartmarked

Mange bygg får installert smarte løsninger som blant annet skal bidra til energireduksjon. Disse er ofte kompliserte, dyre og vanskelige å drifte, selv i nybygg, mener Ranmarker.

– Vi drifter mange nye bygg med høy grad av digitalisering, der mange av funksjonene ikke fungerer. Markedet er under utvikling og fortsatt noe umodent, og det er bare noen få – de store aktørene – som har penger og ressurser til å teste ut og implementere løsninger som bidrar til en reel merverdi, sier Ranmarker.

God avfallshåndtering er et av miljøtiltakene det er mest krevende å jobbe med på bygg i drift, da dette er avhengig av at menneskene som håndterer avfallet gjør det riktig. Men her er det positive endringer på gang, blant annet fordi avfallshåndtering er blant punktene leietakere må gjøre tiltak på i forbindelse med miljøsertifisering.

– Å kaste mindre og sortere bedre er utfordrende også fordi det er mange feilkilder. Et av tiltakene kan være å innføre søppelsortering på kontorene eller droppe søppelkasser ved hver enkelt pult. Det er også viktig at søppelsorteringen på kontorene gjenspeiler det som er i søppelrommet, og at renholderen kaster det der det hører hjemme. Avfallshåndtering må fungere i alle ledd av kjeden, sier hun.

«Spark bak» med strømpriser

Axel Christian Grelland er energirådgiver og miljøleder i Borg Forvaltning. Han forteller at både leietakere og eiere har blitt mer opptatt av en mer ressurseffektiv og klimavennlig drift.

Axel Christian Grelland. Foto: Ella Bergem-Ohr/Borg Forvaltning

– Mange fikk et «spark bak» med strømprisene som var i 2022–2023. Når strømprisene dobler seg, vil energitiltak bli dobbelt så lønnsomme. Omdømme spiller også en rolle, sier han.
Det viktigste tiltaket for en energi- og ressurseffektiv drift på næringseiendommen er å tilpasse driften etter behovene til virksomheten. For en butikk som er åpen fra åtte til seks er det ikke nødvendig å la tekniske anlegg, lys og varme surre og gå de øvrige 14 timene i døgnet.

– Man må tilpasse driften av lokaler og eiendommen til bruken. Da er god styring avgjørende, sier Grelland.

Grelland peker på at det finnes mange smarte løsninger for styring av temperatur, lys og annen strømbruk. Men smart styring er et komplisert felt med mange tilbydere.

– Det finnes utstyr fra sikkert hundre leverandører, noe som gjør det komplisert. Jeg vil si at vår største utfordring er den store mengden forskjellig typer smart utstyr. På hver eiendom må vi bli kjent med utstyret for å få til hensiktsmessig styring av luft, varme og lys. Ofte er det krevende å settes seg inn i og ta i bruk de ulike systemene, sier Grelland.

Varer inn – avfall ut

Et område med potensiale for miljøgevinst på næringsbygg er avfallshåndteringen. Her er det mye å hente, mener Axel Grelland.

– Mange bygg har lav sorteringsgrad og store avfallsstrømmer. Det er å kaste penger ut av vinduet. For mange vil det være positivt å jobbe med avfall, fordi det er lett å få til forbedringer, det oppleves bra og det er et fint tema å kommunisere med leietakere om. Mange vil tilpasse løsninger til sine lokaler, men det er viktig å se bygget og eiendommen under ett, sier han.

Grelland peker på at avfall ikke bare handler om det som skal kastes, men at man også må se på avfallshåndteringen oppstrøms.

– Det meste av avfallet i næringsbygg har blitt transportert dit gjennom vareleveranser. Det bør i større grad stilles krav til leverandører om for eksempel ordninger som gjør at avfall kan gå retur via dem, sier Grelland.