– Vi ser at det er et stort forfall innen kommunale bygg. Det er et stort paradoks at det ikke tas bedre vare på det som allerede er bygget og som er våre felles verdier. Det betyr at disse verdiene smuldrer opp, sier Liv Kari Skudal Hansteen, administrerende direktør i Rådgivende Ingeniørers Forening, RIF.

Liv Kari Skudal Hansteen. Foto: Nicolas Tourrenc

RIF publiserte nylig State of the Nation om kommunal eiendomsforvaltning. Rapporten er utarbeidet av Multiconsult i samarbeid med KS.

Tusenvis av kommunale norske bygg er i dårlig forfatning etter flere år med manglende vedlikehold. For tre år siden anslo RIF at det ville koste 160 milliarder kroner å rette opp etterslepet i til et akseptabelt nivå. Siden den gang har det økt.

Hansteen viser til at 76 prosent av kommuner ikke har klart å redusere etterslepet i stor grad de siste fem årene. 66 prosent har ikke tro på at de vil klare å redusere etterslepet i stor grad de neste fem årene. En av tre kommuner mener etterslepet har økt, og mer enn 50 prosent av kommunene mangler kompetansen som trengs for å forvalte og utvikle bygg. Halvparten mangler systemer og rutiner for å hente ut energibesparelsespotensialet.

Trang økonomi

Forfallet i kommunal bygg er ofte knyttet til dårlige ventilasjonsanlegg og vann- og fuktskader fra dårlige vinduer, fasader og tak, og får store konsekvenser for brukerne. Siden mange kommunale bygg brukes av de mest sårbare samfunnsgruppene, som gamle, syke og barn, blir dette ekstra alvorlig.

– Dårlig vedlikehold gir ofte dårlig inneklima og går ut over både helse og trivsel. Fuktskader som ikke blir utbedret, gir råte og sopp, som igjen gir helseplager og allergier. Dårlig luft og manglende ventilasjon kan dessuten føre til hodepine og konsentrasjonsvansker, sier Hansteen.

Mange kommuner har trang økonomi, og mener selv at dette er hovedårsaken til at vedlikehold ikke har blitt prioritert. Å ta vare på det man allerede har, er klart det mest bærekraftige. Ikke bare for klima- og miljø, men også økonomisk.

– Jeg tror mange kommuner håper at vedlikehold kan utsettes «litt til» uten at det er gjort nødvendige analyser for å avdekke tilstanden og konsekvensene. I så fall vil kommunene risikere at det blir dyrere enn nødvendig, sier Hansteen.

Risikostrategier

Nesten halvparten av kommunene mangler oversikt over egne areal og en fjerdedel av kommunene har ikke har kartlagt hvor godt arealene blir utnyttet. De mangler også systemer og rutiner for å følge opp planer. For å bøte på etterslepet må man starte med å få oversikt. Kartlegging og dataanalyse av tilstanden av bygningskroppen og funksjonell egnethet vil gi et beslutningsgrunnlag som kan bidra til å optimalisere ytelsen av eiendomsmassen.

– En bør også få på plass risikostrategier slik at en har kunnskap om ulike typer risiko knyttet til eiendomsforvaltning. Videre er det viktig å få på plass planer både på kort og lang sikt. Sist, men ikke minst, bør en få på plass systemer og rutiner som gjør at planene følges opp og ikke blir liggende igjen som «gode intensjoner» i en skuff, sier hun.

Når det kommer til vedlikehold, påpeker Hansteen at små kommuner har ekstra utfordringer. De har dobbelt så mye kommunalt areal per innbygger som store kommuner, og dermed mer bygningsmasse å vedlikeholde per innbygger. Det er derfor mye å spare på oppvarming, renhold og vedlikehold hvis en klarer seg med mindre areal.

På rett vei

Etat for bygg og eiendom i Bergen kommune forvalter rundt 1000 formålsbygg. Etatsleder Christian Fossdal sier at de jobber strukturert med å hente inn kjent vedlikeholdsetterslep.

Christian Fossdal. Foto: Margaret Stakkestad/Bergen kommune

– Jeg mener vi er på rett vei. Noen av byggene er nye, mens andre har behov for oppgraderinger. De siste årene har vi gjennomført flere prosjekt for å løfte tilstanden på kommunale bygg, spesielt skoler og sykehjem. Samtidig vil det ta mange år før tilstanden er på det nivået vi ønsker. Men samlet sett går tilstanden på bygningsmassen i positiv retning, sier Fossdal.

Fossdal forteller at de samlede bevilgningene til forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av eiendommene ligger over snittet for de største kommunene i Norge. Samtidig er det ikke bare et spørsmål om penger. Det dreier seg også om tilgang på arbeidskraft, kapasitet og logistikk.

– Skal vi for eksempel pusse opp en skole har vi begrenset tilgang på erstatningslokaler, sier han. 

– Er mangel på kompetanse en utfordring?

– Bergen kommune er en attraktiv arbeidsgiver, og vi klarer å knytte til oss nødvendig kompetanse, sier han.

Bergen kommune kartlegger bygninger og lager fireårige vedlikeholds- og investeringsplaner som rulleres årlig. Dermed kan de prioritere der det er størst behov.

– Noen av byggene våre har et vedlikeholdsetterslep. Våre byggeprosjekter er imidlertid ofte en kombinasjon av vedlikeholdsetterslep og oppgradering til moderne standard. Dermed tar vi hånd om vedlikeholdsetterslep i samme prosjekt, sier han.

– 90 prosent av kommunene i Norge har ikke systemer for å kartlegge sårbarhet for klimapåkjenninger, har Bergen slike systemer?

– Bergen kommune har laget overordnede ROS-analyser, og det foreligger rapporter som belyser risikoområder for skred. Det er også etablert et eget klimarisikonettverk på tvers av ulike byrådsavdelinger og etater.

Nytt prosjekt

Eskil Bråten er etatsdirektør for Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY), en av flere eiendomsforvaltere i Oslo kommune. EBYs portefølje består av rundt 300 bygninger. Vedlikeholdsetterslep er en kjent problemstilling og at tilstrekkelig med midler til vedlikehold er en kontinuerlig utfordring, ifølge Bråten.

Eskil Bråten. Foto: Ilja C. Hendel

– Et felles fokusområde for Oslo kommunes bygningsforvaltere er kommunens ledige bygg. Vi har et felles prosjekt ledet av EBY hvor vi ser på de byggene som etter år med manglende vedlikehold har blitt stående ubrukte. Etter en helhetlig gjennomgang jobber vi nå etter en vedtatt plan hvor noen bygg settes i stand for å kunne brukes til kommunale formål eller leies ut, bygg kommunen ikke har bruk for til egne formål skal selges og andre bygg rives, sier han.

Manglende prioritering og avsetninger til vedlikehold og rehabilitering innebærer økt forfall, reduserte eiendomsverdier og økte vedlikeholdsutgifter over tid.

– Inn i prosjektet med ledige bygg er det satt av særskilte midler til å rehabilitere bygningsmassen samtidig som midler fra salg av bygg vi ikke lenger kan nyttiggjøre oss skal gå tilbake til de byggene kommunen vil prioritere å rehabilitere i egen regi, sier Bråten.