Vollsveien 13 H er lokalisert i et stort gammelt industriområde på Lysaker. Gjennom dette området renner Lysakerelven, som utgjør grensen mellom Oslo og Bærum. Elven renner gjennom området og utgjør en naturidyll. Eiendommen forvaltes av Mustad Eiendom som eies av Mustad - familien, som har vært lokalisert i dette området i 150 år.

– Eldste del av eiendommen ble oppført som tresliperi på 1860-tallet, og utgjorde en del av papirindustrien, sier Alexander Almeland, Prosjektdirektør i Mustad Eiendom.

– Papirproduksjon foregikk her veldig lenge, helt opp til 1970-tallet. Elven har oppgjennom tiden utgjort kraftkilde samt kilde til prosessvann. I dag fremstår området som lett fragmentert og preget av mye kontorbygg og kjøpesenteret CC Vest som handelstilbud. Vi har en stor utviklingsplan og har med dette området den største pågående detaljreguleringsplanen til behandling i Oslo kommune der målet er at vi skal få en miks av tilbud i en helhetlig bystruktur: bolig, kontor, kultur, servering og handel. Handel i det lukkede senteret CC Vest skal i fremtiden spres ut i en gatestruktur. Utviklingsmessig tenker vi i et 15 - 20 års perspektiv når vi arbeider med dette området – men mandatet fra eierne våre er å planlegge området for nye 150 år.

Størst mulig grad av ombruk

Mesteparten av Vollsveien 13 H er teglsteinfasade som er murt opp med kalkmørtel, dette er vesentlig for ombruk av tegl, som er regnet som svært viktig i et bærekraftperspektiv, fordi tegl krever mye energi i produksjon.

– Før i tiden brukte man kalkmørtel som binding, i nyere tid fra 1960 - tallet sementmørtel, sier Almeland.

– Sement er imidlertid sterkere enn teglet, dermed ødelegges teglet i forsøk på å demontere det. I Vollsveien er det imidlertid brukt kalkmørtel, som gjør at teglet blir ombrukbart. Alt tegl vi tar ned tar vi fra hverandre, banker vekk fuger, vasker og renser, organiserer og lagrer for å sette opp igjen på fasaden. Dette synes vi er en god ting selv om det er relativt kostbart. Vi vet imidlertid at vår bransje står for store utslippsmengder, så vi er nødt til å ta et ansvar i fellesskap, ikke minst et kunnskapsløft.

Bærekraft og innovasjon gir fordeler

Futurebuilt er et interkommunalt selvstendig selskap opprettet i samarbeid mellom Oslo, Bærum, Asker og Drammen kommune som skal fremme innovativ og bærekraftig bygging. Et annet prosjekt på Mustads område, Vollsveien 9 - 11, er plukket ut som futurebuilt-prosjekt. Som futurebuilt-prosjekt forplikter man seg til å strekke seg langt for å redusere utslipp, og ha stort innslag av innovasjonselementer i prosjektene.

– Som forbildeprosjekt i Futurebuilt blir vi løftet frem med bred omtale og mulighet til å spre kunnskap til næringen – samt at vi blir gitt prioritert byggesaksbehandling, sier Almeland.

– Innovasjonsmessig i dette prosjektet er det bæresystemet som er spesielt, der vi bruker lavkarbon betong, med fremføring av fortrengningsventilasjon i dekket. Mest mulig av bygget skal være demonterbart og følger en del av prinsippene til Powerhouse for å utnytte termisk masse til lagring av energi. Tilluft kommer normalt fra himling slik at luft må kastes ned for å brukes, her kommer luften nedenfra, som gir et svært godt inneklima med lavt energiforbruk.

Ombrukbare bæresystem

Mange tradisjonelle bygg er vanskelig å ta fra hverandre på ombrukbar måte, tradisjonelle bygg har som oftest hulldekker eller plasstøpte dekker, som er vanskelig å ta fra hverandre. I sine prosjekter prøver byggherren å finne frem til bærekraftige løsninger.

– Vi planlegger for størst mulig grad av materialer som kan demonteres og brukes om igjen, forteller Almeland.

– For å ivareta den gamle estetikken og samtidig tilfredsstille dagens byggekrav har vi eksempelvis modernisert smijernsvinduer i Vollsveien 13 H. Her bruker vi nye materialer, men tilpasser dem slik at de estetisk fremstår som eldre vinduer i slike tradisjonelle bygg. Vi jobber også med å finne et bæresystem som kan brukes om igjen. Å kunne demontere og gjøre nye bygg ombrukbare er et viktig ledd i ombruksstrategien som eiendomsbransjen står foran. Bæresystem er det som virkelig drar i vei med utslipp, betong har ekstrem stor andel av CO2-avtrykket til bygg. For alle våre nye bygg planlegger vi derfor nye demonterbare bæresystem.

Også naturen rundt er viktig

Mustad Eiendom har mange planer for hvordan Vollsveien 13 H i fremtiden skal bli et bærekraftig bygg som lever i symbiose med omgivelsene.

– Nye fasader mures opp igjen med kalkmørtel, dette må entreprenørene nå lære seg på nytt etter at det har blitt brukt sement i 50 - 60 år, påpeker Almeland.

– Vi holder på å utrede muligheter for energibrønner som kan brukes til oppvarming og kjøling av bygningsmassen. På takene monterer vi solceller på taket, og kombinerer dem med grønne vekster for overvannshåndtering som er et fordrøyningsprinsipp for å unngå de store flomtoppene. Vi bruker Naturrestaurering AS til å hjelpe oss med å håndtere elvelandskapet, de har gjort en bred økologisk kartlegging der de ser på alle arter langs elvelandskapet og funnet måter å sikre og ivareta disse på, blant annet en del rødlistede arter. Dette har eiendomsbransjen tradisjonelt ikke hatt fokus på. Fremmede arter unngår vi og bekjemper, mens vi fremmer stedegne arter, flytter på trær og planter ned nye trær. Som en del av eiendomsutviklingen har vi startet egen planteskole der vi henter inn frø fra stedegne arter og har nå begynt å dyrke frem nye trær som skal plantes ut i bymiljøet når de blir større.

Entreprenør med store oppgaver

HENT har i en totalentreprisekontrakt med åpen bok i samspill som oppgave å bygge Vollsveien 13 H.

Generelt er dette et utfordrende prosjekt med bygg fra 1800-tallet som er påbygget etappevis, sier Frode Bjørndal, Prosjektleder i HENT.

– Vi river ikke alt som har stått på eiendommen. Søyler, dragere og etasjeskillere ivaretas i størst mulig grad. I arbeidet vårt har vi sterkt fokus på ombruk av bæresystemer og teglstein som kan ombrukes. To mann jobber på heltid med å rense og klargjøre nedrevet teglstein for ombruk. Vi jobber med å få brukt om så mye tegl som mulig på prosjektet, innvendig og utvendig der vi kan og har lov å bruke den.

Gammelt og nytt sammen

Underveis i riveprosessen har entreprenøren møtt på en del utfordringer i grunnen som har ligget der fra gammelt av, blant annet gamle betongkonstruksjoner.

– Da de rev gamle bygg før i tiden hadde de ikke store maskiner som vi har i dag, dermed var det lettere å la ting stå enn å fjerne det. Vollsveien 13 H vil til slutt bli et knallfint prosjekt med gamle fasader i kombinasjon med de nye, der mye av det gamle kommer til å stå synlig. Vi har for øvrig veldig mye å ta hensyn til i dette prosjektet, blant annet laks som gyter og ellers den fine naturen i området, avslutter Bjørndal.